Bereits in einem Urteil aus dem Jahr 2007 (BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05) hat der Bundesgerichtshof für den Fall der Gewerberaummiete entschieden, dass der Vermieter bei Nichtzahlung der Mietkaution fristlos kündigen kann.
Erfüllt der Mieter seine Pflicht zur Zahlung der Kaution nicht, ist der Vermieter laut Bundesgerichtshof nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Diese Rechtsprechung wurde in der Folgezeit vielfach auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragen. Eine eindeutige gesetzliche Regelung zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung für den Fall der Nichtleistung der Mietsicherheit existierte bislang jedoch nicht.
Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 regelt der Gesetzgeber nun diesen Fall für den Bereich der Wohnraummiete in der neuen Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB. Dort sind die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution ausdrücklich und abschließend geregelt. Kommt der Mieter mit der Leistung der Mietkaution in Höhe des Betrags von zwei Monatsmieten in Verzug, hat der Vermieter das Recht das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter ist hier nicht erforderlich. Die Zahlung der Mietkaution soll den Vermieter absichern. Leistet der Mieter die Kaution bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht, wird dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht ausreichend Rechnung getragen. Aus diesem Grund soll unter den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung möglich sein. Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, die ausgesprochene Kündigung gegenstandslos zu machen, indem er die vereinbarte Kaution möglichst schnell nachzahlt.
Praxis-Tipp
Das Mietrechtsänderungsgesetz, das zum 1. Mai 2013 in Kraft tritt, weitet die fristlose Kündigung bei Wohnraummiete auf Fälle aus, in denen die Mietkaution nicht rechtzeitig gezahlt wird. Dadurch ermöglicht es Vermietern effizienter gegen Mieter vorzugehen, die schon zu Beginn des Mietverhältnisses ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen. Um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Mieter die Kaution zahlen. Denn ein zweitmonatiger Rückstand kommt schnell zustande, da die Kaution bis zu drei Monatsmieten ausmachen darf.
Weitere Informationen erhalten Sie im Ratgeber ABC des Mietrechts.