Das gesamte Immobilienrecht

• Virtuelle Eigentümerversammlung • Leichterer Einbau von Balkonkraftwerken • Neue Heizkostenregeln bei Wärmepumpen Das gesamte Immobilienrecht Walhalla Fachredaktion Für Vermieter, Wohnimmobilienverwalter, ,PPRELOLHQPDNOHU %DXWU¦JHU %DXʳ QDQ]LHUHU $Xʴ DJH

Vorschriften für Ausbildung, Fortbildung, Studium und Praxis Wohnungseigentum, Mietrecht, Bürgerliches Recht: Wohnungseigentumsgesetz, Bürgerliches Gesetzbuch, Mietspiegelverordnung, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, Bauförderungssicherungsgesetz, Erbbaurechtsgesetz, Bundesmeldegesetz :RKQʴ ¦FKH %HWULHEVNRVWHQ (QHUJLHHLQVSDUXQJ Betriebskostenverordnung, :RKQʴ ¦FKHQYHURUGQXQJ +HL]NRVWHQDEUHFKQXQJVYHURUGQXQJ *HE¦XGH HQHUJLHJHVHW] :¦UPHOLHIHUYHURUGQXQJ 7ULQNZDVVHUYHURUGQXQJ Soziale Wohnraumförderung: Wohnraumförderungsgesetz, WohnungsbindungsJHVHW] =ZHLWH %HUHFKQXQJVYHURUGQXQJ Baurecht, Vergaberecht, Wertermittlung: Raumordnungsgesetz, Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Vergabe-Verordnung, VOB/A, VOB/B, ImmobiOLHQZHUWHUPLWWOXQJVYHURUGQXQJ Grundbuch, Steuer: *UXQGEXFKRUGQXQJ %HXUNXQGXQJVJHVHW] *UXQGHUZHUE VWHXHUJHVHW] *UXQGVWHXHUJHVHW] %HZHUWXQJVJHVHW] Makler, Vermittler, Bauträger, Architekten: *HZHUEHRUGQXQJ 0DNOHU XQG %DXWU¦JHUYHURUGQXQJ :RKQXQJVYHUPLWWOXQJVJHVHW] 6WUDIUHFKWOLFKH 9RU schriften, Rechtsdienstleistungsgesetz, Gesetz gegen den unlauteren WettEHZHUE +RQRUDURUGQXQJ I¾U $UFKLWHNWHQ XQG ,QJHQLHXUH Prozessrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung: Zivilprozessordnung, ,QVROYHQ]RUGQXQJ *HVHW] ¾EHU GLH =ZDQJVYHUVWHLJHUXQJ XQG =ZDQJVYHUZDOWXQJ Rechtsstand: 1.1.2025 WISSEN FÜR DIE PRAXIS ZZZ :$/+$//$ GH ISBN 978-3-8029-5336-1 € 26,95 [D]

I Wohnungseigentum, Mietrecht, Bürgerliches Recht I.1 Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz–WEG) ................................. 22 I.2 BürgerlichesGesetzbuch(BGB)–Auszug.............................. 39 Buch1:AllgemeinerTeil........................................... 71 Buch2:RechtderSchuldverhältnisse ................................. 107 Buch3:Sachenrecht.............................................. 311 I.2.1 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) – Auszug . . . . . . . . 367 I.2.2 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung–MsV) ..................................... 370 I.3 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 I.4 Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen (Bauforderungssicherungsgesetz – BauFordSiG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 I.5 Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) . . . . . . . . . . . . . 394 I.6 Bundesmeldegesetz(BMG)–Auszug................................. 402 Inhaltsübersicht I www.WALHALLA.de 13

II Wohnfläche, Betriebskosten, Energieeinsparung II.1 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung–BetrKV) ................................. 410 II.2 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung–WoFlV) ................................... 414 II.3 Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416 II.4 Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz–GEG) ...................................... 426 II.5 (unbesetzt) II.6 Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (Wärmelieferverordnung–WärmeLV) ................................. 496 II.7 Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung – TrinkwV) – Auszug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500 Inhaltsübersicht II 14 www.WALHALLA.de

III Soziale Wohnraumförderung III.1 Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz–WoFG) ................................ 556 III.2 Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz–WoBindG) ............................... 581 III.3 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (ZweiteBerechnungsverordnung–II.BV) .............................. 597 Inhaltsübersicht III www.WALHALLA.de 15

IV Baurecht, Vergaberecht, Wertermittlung IV.1 Raumordnungsgesetz(ROG)....................................... 630 IV.2 Baugesetzbuch(BauGB) .......................................... 650 IV.3 Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung–BauNVO) ................................ 791 IV.4 Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge (Vergabeverordnung–VgV)–Auszug ............................... 807 IV.4.1 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen (VOB/A) . . . . . . 822 IV.4.2 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) ...................................................... 915 IV.5 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 930 Inhaltsübersicht IV 16 www.WALHALLA.de

V Grundbuch, Steuer V.1 Grundbuchordnung(GBO) ......................................... 958 V.2 Beurkundungsgesetz(BeurkG) ...................................... 995 V.3 Grunderwerbsteuergesetz(GrEStG) .................................. 1017 V.4 Grundsteuergesetz(GrStG)......................................... 1035 V.5 Bewertungsgesetz(BewG) ......................................... 1047 Inhaltsübersicht V www.WALHALLA.de 17

VI Makler, Vermittler, Bauträger, Architekten VI.1 Gewerbeordnung(GewO)–Auszug ................................ 1226 VI.2 Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1241 VI.3 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (Wohnungsvermittlungsgesetz) .................................... 1258 VI.4 StrafrechtlicheVorschriften ....................................... 1262 VI.5 Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) – Auszug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1263 VI.6 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1267 VI.7 Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung – DL-InfoV) . . . . . . . . . . . 1287 VI.8 Digitale-Dienste-Gesetz (DDG) – Auszug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1291 VI.9 Preisangabenverordnung(PAngV).................................. 1294 VI.10 Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI) . . . . . . . . . . . . . . . 1303 Inhaltsübersicht VI 18 www.WALHALLA.de

VII Prozessrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung VII.1 Zivilprozessordnung(ZPO)–Auszug ................................ 1428 VII.2 Insolvenzordnung(InsO)–Auszug ................................. 1481 VII.3 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) – Auszug....................................................... 1501 Inhaltsübersicht VII www.WALHALLA.de 19

Teil 1 Wohnungseigentum Abschnitt 1 Begriffsbestimmungen § 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. (5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. (6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend. Abschnitt 2 Begründung des Wohnungseigentums § 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1. (2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. (3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. § 4 Formvorschriften (1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend. § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend. I.1 WEG: Wohnungseigentumsgesetz §§1–5 I 24 www.WALHALLA.de

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. (4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. § 6 Unselbständigkeit des Sondereigentums (1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum. § 7 Grundbuchvorschriften (1) Im Falle des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen. (2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen. (4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen. Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen. (5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend. § 8 Teilung durch den Eigentümer (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. §§6–8 WEG: Wohnungseigentumsgesetz I.1 I www.WALHALLA.de 25

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. § 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher (1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: 1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden; 2. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. (2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt. (3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentumsrechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts. Abschnitt 3 Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer § 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. (2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. (3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend. (4) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 728b des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. (5) Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt. § 9b Vertretung (1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, I.1 WEG: Wohnungseigentumsgesetz §§9–9b I 26 www.WALHALLA.de

Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen Bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen das nachfolgend beschriebene Modell zugrunde zu legen. Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. I. Ermittlung der Modernisierungspunktzahl Die Modernisierungspunktzahl kann durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente nach Nummer 1 oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades nach Nummer 2 ermittelt werden. 1. Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente Auf der Grundlage der nachfolgenden Tabelle 1 sind unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entsprechende Punkte für Modernisierungselemente zu vergeben. Aus den für die einzelnen Modernisierungselemente vergebenen Punkten ist eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung (Modernisierungspunkte) zu bilden. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind. Wenn nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben. Modernisierungselemente Maximal zu vergebende Punkte Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 Modernisierung von Bädern 2 Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen 2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 Tabelle 1: einzelne Modernisierungselemente mit den maximal zu vergebenden Punkten. Anlage 2 ImmoWertV: Wertermittlung IV.5 IV www.WALHALLA.de 951

2. Sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades Auf der Grundlage einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades kann aufgrund der Tabelle 2 eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung ermittelt werden. Modernisierungsgrad Modernisierungspunktzahl nicht modernisiert 0 bis 1 Punkt kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 2 bis 5 Punkte mittlerer Modernisierungsgrad 6 bis 10 Punkte überwiegend modernisiert 11 bis 17 Punkte umfassend modernisiert 18 bis 20 Punkte Tabelle 2: Ermittlung des Modernisierungsgrades. II. Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen 1. Allgemeines Aus der nach I. ermittelten Modernisierungspunktzahl ergibt sich die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage unter Nutzung der Formel unter II.2 auf der Grundlage der zugrunde gelegten Gesamtnutzungsdauer und des Alters der baulichen Anlage. Davon abweichend kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Objekten bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Bei einer Kernsanierung ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen. Die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz oder der von neuen Gebäuden abweichende Zustand z. B. des Kellers ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen. 2. Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer Der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall von Modernisierungen liegt ein theoretischer Modellansatz zugrunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer (RND) auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt und nach der folgenden Formel berechnet wird: RND=a× Alter2 b×Alter+c×GND GND Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle 3 zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar. Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt: Alter ×100% GND Liegt das relative Alter unterhalb des in der Tabelle 3 angegebenen Wertes, gilt für die Ermittlung der Restnutzungsdauer die Formel: RND = GND – Alter IV.5 ImmoWertV: Wertermittlung Anlage 2 IV 952 www.WALHALLA.de

Modernisierungspunkte a b c ab einem relativen Alter von 0 1,2500 2,6250 1,5250 60% 1 1,2500 2,6250 1,5250 60% 2 1,0767 2,2757 1,3878 55% 3 0,9033 1,9263 1,2505 55% 4 0,7300 1,5770 1,1133 40% 5 0,6725 1,4578 1,0850 35% 6 0,6150 1,3385 1,0567 30% 7 0,5575 1,2193 1,0283 25% 8 0,5000 1,1000 1,0000 20% 9 0,4660 1,0270 0,9906 19% 10 0,4320 0,9540 0,9811 18% 11 0,3980 0,8810 0,9717 17% 12 0,3640 0,8080 0,9622 16% 13 0,3300 0,7350 0,9528 15% 14 0,3040 0,6760 0,9506 14% 15 0,2780 0,6170 0,9485 13% 16 0,2520 0,5580 0,9463 12% 17 0,2260 0,4990 0,9442 11% 18 0,2000 0,4400 0,9420 10% 19 0,2000 0,4400 0,9420 10% 20 0,2000 0,4400 0,9420 10% Tabelle 3: Angabe der Variablen a, b, c und des relativen Alters für die Anwendung der Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer. Anlage 2 ImmoWertV: Wertermittlung IV.5 IV www.WALHALLA.de 953

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