Kauf, Verkauf, Steuern, Erbschaft: Den richtigen Verkehrswert ermitteln Mit Hinweisen zur ImmoWert-Verordnung Wilfried Mannek So viel ist Ihr Haus wert DNWXDOLVLHUWH $XʴDJH Aktueller Baukostenindex
Wertermittlung für Immobilien Oft herrscht beim Kauf/Verkauf einer Immobilie Unsicherheit bei den Verhandlungspartnern über den tatsächlichen Wert des Objekts. Dieser Fachratgeber ist eine zuverlässige Orientierungs- und Entscheidungshilfe. Zudem werden die Kniffe und Tricks der Gutachter offengelegt. · Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt? · Welche Methoden der Wertermittlung gibt es? · :R VLQG GLH ]XU %HUHFKQXQJ HUIRUGHUOLFKHQ ,QIRUPDWLRQHQ ]X ʳQGHQ" · Wann sollte ein professionelles Gutachten in Auftrag gegeben werden? · Wann kann der Wert der Immobilie bei der Steuer hilfreich sein? „Zahlreiche Praxis-Tipps, Checklisten, Musterschreiben und Berechnungsbeispiele PDFKHQ GLHVHQ )DFKUDWJHEHU ]X HLQHU )XQGJUXEH XPIDQJUHLFKHQ 3URʳ :LVVHQV Ȧ DWW – Deutsche Wohnungswirtschaft Wilfried Mannek, Diplom-Finanzwirt, ist seit vielen Jahren im Finanzministerium tätig. Er ist u. a. mit der Bewertung von Immobilien sowie mit der Aus- und Fortbildung von Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern befasst; erfolgreicher Fachautor. www.WALHALLA.de ISBN 978-3-8029-4162-7 € 19,95 [D] WISSEN FÜR DIE PRAXIS • VERSTÄNDLICH • ANWENDUNGSORIENTIERT • MIT PRAXIS-TIPPS
Inhaltsverzeichnis Vorwort . .............................................................................. 7 Den Verkehrswert profitabel nutzen ................................... 8 Abkürzungen ....................................................................... 9 1. Was Sie wissen müssen ................................................... 11 Realistische Verkehrswerte ................................................... 12 Verzichten Sie auf ein formelles Gutachten .......................... 13 Geheime Quellen der Profis .................................................. 15 Immobilienwertermittlungsverordnung ............................... 15 Gesuchte Größe: Verkehrswert .............................................. 15 Tendenz-Checkliste: Kaufpreise ........................................... 17 Wie viel kostet ein Gutachten? ............................................. 20 2. Welche Methoden gibt es? ............................................. 25 Drei Methoden zur Verkehrswertermittlung ......................... 26 Abgrenzung der Bewertungsverfahren .................................. 27 Individuelle Besonderheiten ................................................. 30 So runden Sie das Ergebnis auf oder ab ................................. 31 Allgemein anerkannte Rundungsregeln ................................ 31 Vertrauen Sie Ihrer Berechnung ............................................ 31 Wie lange profitieren Sie von der eigenen Berechnung? ....... 32 3. Vergleichswertverfahren ................................................. 35 So berechnen Sie den Vergleichswert .................................... 36 Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken ...... 36 Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken .......... 38 Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen ............. 39 Grundstücksarten für Vergleichswert .................................... 40 4. Ertragswertverfahren ...................................................... 45 Der Ablauf des Ertragswertverfahrens .................................. 46 So ermitteln Sie den Bodenwert ............................................ 46
6 | Inhaltsverzeichnis So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen ............ 47 Die wichtigsten Fachbegriffe ............................................... 48 Liegenschaftszinssätze ....................................................... 53 Vereinfachtes Ertragswertverfahren .................................... 55 5. Sachwertverfahren ......................................................... 67 Der Ablauf des Sachwertverfahrens .................................... 68 Bodenwert bei unbebauten und bebauten Grundstücken ...................................................................... 68 Preise für Gebäude .............................................................. 74 Sachwert ermitteln .............................................................. 85 Vorsicht: Baunebenkosten .................................................. 86 Gutachter-Faustregel .......................................................... 88 Keine Probleme mit dem umbauten Raum! ......................... 90 Auf die Lebensdauer kommt es an ...................................... 94 Preise für Außenanlagen ..................................................... 98 6. Profi-Tricks der Gutachter ............................................. 103 Baukostenhochrechnung: zeitsparend und einfach ............ 104 Machen Sie es wie die Profis ............................................... 107 7. Anwendungsbeispiele ................................................... 111 Verkaufsüberlegungen . ....................................................... 112 Kaufentscheidung ............................................................... 113 Erbauseinandersetzung ....................................................... 114 Kaufpreisaufteilung für die Steuer ...................................... 114 Entnahme aus einem Betriebsvermögen ............................. 127 Erbschaftsteuer ................................................................... 130 Stichwortverzeichnis ..................................................... 139
Vorwort Den Verkehrswert profitabel nutzen ................................................ 8 Abkürzungen .................................................................................... 9
8 | Den Verkehrswert profitabel nutzen Endlich können Sie den realistischen Wert einer Immobilie selbst be- rechnen. Profitieren Sie dabei von den Tricks und vermeintlich geheimen Quellen der Gutachter für Grundstückswerte. Wenden Sie die folgenden Konzepte und Regeln sinnvoll und vorteilhaft an, um sich im Immobiliengeschäft immer schnell und richtig entscheiden zu können. Sichern Sie sich die attraktivsten Vorteile, indem Sie den Verkehrswert eines Grundstücks zügig, einfach und trotzdem hinreichend genau berechnen. Lassen Sie sich dabei aber nicht täuschen. „Rechnen“ allein reicht nicht aus. Gute und realistische Ergebnisse erzielen Sie nur, wenn Sie neben den rechnerischen Methoden in der Lage sind, den Grundstücksmarkt einzuschätzen. Allerdings heißt schätzen nicht „raten“. Unverzichtbar sind rechnerische Grundlagen und bestimmte Profi-Methoden. Besonders interessant sind dabei die professionellen Faustregeln der Gutachter, die Sie in bestimmten Fällen anwenden können. Oft helfen bereits einfache Methoden, um einen realistischen und verlässlichen Wert für ein Grundstück zu finden. Nicht immer müssen Sie in die tiefsten Einzelheiten der Verkehrswertermittlung vordringen. Beobachten Sie ständig aktiv den aktuellen Grundstücksmarkt. Erfahrungsgemäß ist eine genaue Kenntnis der Kaufpreise von Grundstücken in Ihrer Region die beste Grundlage für eine optimale Schätzung. Fehlen regionale Kenntnisse, kann die Bewertung leicht in eine „Steinezählerei ohne Marktbezug“ abdriften. Lesen Sie in den einzelnen Kapiteln, wie Sie in der Praxis erfolgreich vorgehen. Wilfried Mannek
12 | Was Sie wissen müssen 1 Realistische Verkehrswerte Wie wertvoll ist eine Immobilie wirklich? Sie als Grundstücks- eigentümer oder -käufer stellen sich sicherlich hin und wieder diese Frage. Allerdings wollen Sie im Allgemeinen allein aus Kostengründen nicht jedesmal Ihre Neugierde mit einem formell erstellten Gutachten befriedigen. Denn jeder Sachverständige hat seinen Preis. Die Qualität des Gutachtens hängt aber weder vom Umfang noch vom Preis ab. Das Geheimnis guter Bewertungen liegt oft in wenigen Fakten. Praxis-Tipp: Ein formelles Gutachten ist keine Garantie für den Preis, der tatsächlich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt erzielt werden kann. Der „Verkehrswert“ eines Grundstücks liegt manchmal etwas im Nebel. Das hat zwei gute Gründe: ■ Jedes Grundstück ist einmalig und wird nicht auf dem Ladentisch gehandelt. ■ Grundstücke werden im Vergleich zu Aktien naturgemäß seltener verkauft, sodass ein „Kurswert“ nicht annähernd feststellbar ist. Sie können den Verkehrswert jedoch relativ einfach berechnen. Dabei dürfen Sie nicht allzu überspitzte Anforderungen an das Ergebnis stellen. Auch hierfür gibt es zwei gute Gründe: ■ Sie kennen den wirklichen Marktwert erst, wenn das Grundstück tatsächlich verkauft wird und ein Kaufpreis vorliegt. ■ Selbst professionelle Gutachter können bei ein und demselben Grundstück zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Die große Bandbreite der Verkehrswerte bei ein und demselben Grundstück liegt bei den Gutachtern im Allgemeinen am sogenannten „sachverständigen Ermessen“. Je nach Auftragslage, Bewertungsanlass oder Bewertungszweck muss ein Sachverständiger sein Ermessen unterschiedlich ausüben und zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Dabei darf nicht übersehen werden, dass in einem Gutachten genau zu begründen ist, weshalb das Ermessen so und nicht anders ausgeübt wurde.
1 Verzichten Sie auf ein formelles Gutachten | 13 Beispiel: Sie beauftragen einen Sachverständigen, Ihr Grundstück zu bewerten, und teilen ihm mit, dass Sie die Absicht haben, das Grundstück zu verkaufen. Bei der Wertermittlung des Gutachters interessiert Sie weniger der tatsächliche Wert des Grundstücks. Sie wollen in erster Linie wissen, zu welchem Preis Sie das Grundstück mindestens verkaufen müssen, um keinen wirtschaftlichen Verlust zu erleiden. Den Rest überlassen Sie Ihrem persönlichen Verhandlungsgeschick und versuchen im Verkaufsgespräch einen wesentlich höheren Kaufpreis zu erzielen, als der Gutachter Ihnen als unterstes Limit ausgerechnet hat. Die unterschiedlichen Ergebnisse der Profis sind daher nicht auf mangelnde Sachkenntnis zurückzuführen, sondern auf den unterschiedlichen Auftragszweck. Auch die teilweise recht unterschied- liche Einschätzung der Gebäude spielt eine Rolle. Das liegt daran, dass unterschiedliche Sachverständige mitunter verschiedene Tabellenwerte zugrunde legen. Praxis-Tipp: Sie können für Ihre persönliche Entscheidung festhalten, dass auch ein formelles Gutachten nicht zu einem über alle Zweifel erhabenen Preis führt, den Sie mit Sicherheit am Grundstücksmarkt genauso erzielen können. Der „Verkehrswert“ des Wertgutachtens ist vielmehr mit einer „unverbindlichen Preisempfehlung“ zu vergleichen. Der Wert kann, muss jedoch keineswegs bei einem Verkauf der Immobilie realisiert werden. Sie benötigen nicht in jedem Fall ein formelles Gutachten, meist reicht Ihre eigene Berechnung aus. Vorteilhafte Entscheidungen können Sie in fast allen Fällen nur treffen, wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks nach anerkannten Methoden ermittelt haben. Verzichten Sie auf ein formelles Gutachten Ein formelles Gutachten kostet immer Geld. Deshalb sollten Sie alle Möglichkeiten ausschöpfen, bevor Sie ein Gutachten in Auftrag geben.
14 | Was Sie wissen müssen 1 Die Praxis zeigt immer wieder, dass letztlich bei jedem Wert eines Grundstücks das Verhandlungsgeschick entscheidend ist, um ein Geschäft zu machen. Wann benötigen Sie den Wert einer Immobilie? ■ Sie sind an einer Immobilie interessiert und wollen kontrollieren, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist. ■ Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und einen angemessenen Kaufpreis verlangen, der Ihnen noch genügend Verhandlungsspielräume lässt. ■ Sie wollen ein Grundstück auf Rentenbasis erwerben und prüfen, wie hoch der Wert der Immobilie tatsächlich ist. ■ Sie wollen bei der Einkommensteuer eine möglichst hohe Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten geltend machen. ■ Sie wollen Erbschaftsteuer sparen, weil Sie den vom Finanzamt angesetzten Grundstückswert für zu hoch halten. ■ Sie wollen Ihr Grundstück an Ihre Kinder auf dem Weg der vorweg- genommenen Erbfolge übertragen und überlegen, wie hoch Ausgleichszahlungen an die Kinder sein müssen, die das Grundstück nicht erhalten. ■ Der Betriebsprüfer will einen sogenannten Entnahmegewinn versteuern, weil Sie ein Grundstück aus Ihrem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen überführt haben. ■ Sie wollen ein bereits existierendes formelles Gutachten kontrol- lieren, um sicherzugehen, dass die Annahmen des Gutachters realistisch sind. ■ Kontrollmöglichkeiten bieten sich insbesondere, wenn Sie ein Grundstück innerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens kaufen wollen. ■ Sie wollen Ihre persönliche Kaufpreissammlung aktualisieren. Nur so können Sie Tendenzen erkennen.
Gesuchte Größe: Verkehrswert | 15 1 Geheime Quellen der Profis Nutzen Sie einfache und sichere Methoden. Wenden Sie die Faustregeln der Profi-Gutachter an. Erschließen Sie sich auch „geheime“ Quellen, damit Sie alle grundstücksrelevanten Daten, Merkmale und Bewertungsbesonderheiten kennen. Das sind keine Geheimnisse. Aber manche Quellen sind relativ unbekannt. Nutzen Sie daher alle Tipps, Tricks und Informationen. Nur so sichern Sie sich den entscheidenden Wissensvorsprung, der Sie bei Grundstücksgeschäften erfolgreich macht. Immobilienwertermittlungsverordnung Für die Sachverständigen der Grundstücksbewertung ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken maßgebend, die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 14.07.2021, BGBl. I, S. 2805). Diese Immobilienwertermittlungsverordnung löst die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 ab, die bisher maßgebend war. Damit sind auch die verschiedenen weiteren Richtlinien nicht mehr relevant, die den Sachverständigen bisher bei der Bewertung von Immobilien zur Anwendung empfohlen wurden. Dabei handelte es sich um folgende Richtlinien, die seit 2022 nicht mehr maßgebend sind: ■ Bodenrichtwertrichtlinie vom 11.01.2011 ■ Sachwertrichtlinie vom 05.09.2012 ■ Vergleichswertrichtlinie vom 20.03.2014 ■ Ertragswertrichtlinie vom 12.11.2015 Muss die Wertermittlung genau sein, kommt man an der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung nicht vorbei. Wenn es aber darum geht, einen überschlägigen Wert für die Immobilie zu ermitteln, können auch einfachere Wege beschritten werden. Gesuchte Größe: Verkehrswert Suchen Sie den „Wert“ eines Grundstücks, geht es in den meisten Fällen um den gemeinen Wert bzw. um den Verkehrswert. Verschiedene Gesetze und Verordnungen legen fest, was unter dem Begriff Verkehrs-
16 | Was Sie wissen müssen 1 wert zu verstehen ist. Im Steuerrecht wird im Allgemeinen der Begriff „gemeiner Wert“ verwandt. Alle Definitionen münden aber letztlich hinsichtlich des gesuchten Werts der Immobilie bei ein und demselben Betrag. Definition: „Verkehrswert“ Der gemeine Wert (Verkehrswert) eines Grundstücks ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit, der Lage des Grundstücks, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielen wäre. Für Ihre Berechnungen kommt es daher entscheidend darauf an, zu welchem Preis das Grundstück bei einer gedachten Veräußerung verkauft werden könnte. Praxis-Tipp: Der Verkauf muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kommen. Kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr liegt vor bei: ■ einem Verkauf aus einem Zwang heraus ■ einem Verkauf aus einer Notlage heraus ■ Spekulationsgeschäften mit Grundstücken ■ Veräußerungen unter nahen Angehörigen ■ Vermögensübertragungen im Rahmen einer Erbauseinander- setzung ■ Zwangsversteigerungen ■ Arrondierungsüberlegungen ■ Liebhaberpreisen
Tendenz-Checkliste: Kaufpreise | 17 1 „Tatsächliche Eigenschaften eines Grundstücks“ ■ Größe des Grundstücks ■ Zuschnitt des Grundstücks ■ Bodenbeschaffenheit des Grundstücks ■ Alter der Bauwerke ■ Bauweise der Bauwerke ■ Verwendungsmöglichkeiten der Gebäude ■ Art der baulichen Nutzung ■ Maß der baulichen Nutzung Praxis-Tipp: Legen Sie zu Beginn Ihrer Berechnungen genau fest, was alles zum bebauten Grundstück gehört. Diese Informationen können Sie aus den Katasterunterlagen oder aus dem Grundbuch des Amtsgerichts entnehmen. Denn nur dort ist zivilrechtlich verbindlich festgelegt, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und was genau dazu gehört. Die im Grundbuch aufgeführten Flur- bezeichnungen und Angaben von Flurstücksnummern lassen in Verbindung mit den Zeichnungen des Katasteramts genaue Rückschlüsse auf den Umfang des zu bewertenden Objekts zu. Praxis-Tipp: Für Sie ist der Zeitpunkt unerlässlich, zu dem Sie den Verkehrswert ermitteln wollen, denn der Verkehrswert am 07.11.2024 ist im Regelfall ein völlig anderer als am 07.11.2022. Der Verkehrswert ist den Schwankungen auf dem Grundstücksmarkt unterworfen. Tendenz-Checkliste: Kaufpreise Setzen Sie Hinweise und Methoden zielorientiert und erfolgreich ein. Besondere Vorteile nutzen Sie, wenn Sie auch dann den Verkehrs- wert nach den einschlägigen Methoden berechnen, obwohl Ihnen der Kaufpreis bekannt ist. Nur so stellen Sie fest, ob es in Ihrer Region
18 | Was Sie wissen müssen 1 Abweichungen von den allgemeinen Regeln gibt. Auf diese Weise passen Sie den Verkehrswert dem Marktwert an. Beispiel für Ihre persönliche Kaufpreissammlung Datum Wert nach den rechnerischen Methoden tatsächlich festgestellter Kaufpreis einer Immobilie 100 % Abweichung in EUR Abweichung in % Feb 2023 480.000 EUR 523.000 EUR 43.000 EUR 8,22 % Mai 2023 200.000 EUR 230.000 EUR 30.000 EUR 13,04 % Jun 2023 800.000 EUR 750.000 EUR – 50.000 EUR – 6,67 % Jun 2023 420.000 EUR 460.000 EUR 40.000 EUR 8,70 % Jul 2023 165.000 EUR 180.000 EUR 15.000 EUR 8,33 % Jul 2023 770.000 EUR 730.000 EUR – 40.000 EUR – 5,48 % Aug 2023 1.200.000 EUR 1.050.000 EUR – 150.000 EUR – 14,29 % Aug 2023 370.000 EUR 395.000 EUR 25.000 EUR 6.33 % Sept 2023 530.000 EUR 580.000 EUR 50.000 EUR 8.62 % Jan 2024 600.000 EUR 610.000 EUR 10.000 EUR 1,64 % Feb 2024 240.000 EUR 260.000 EUR 20.000 EUR 7,69 % März 2024 400.000 EUR 440.000 EUR 40.000 EUR 9,09 % Summe 3.405.000 EUR 3.678.000 EUR 273.000 EUR durchschnittliche Abweichung 7,42 %
Tendenz-Checkliste: Kaufpreise | 19 1 Abweichungen der tatsächlichen Kaufpreise 1.000.000 EUR 800.000 EUR 600.000 EUR 400.000 EUR 200.000 EUR 0 EUR – 200.000 EUR Tatsächlich festgestellter Kaufpreis einer Immobilie Abweichung in EUR Legen Sie von vornherein Ihre persönliche Kaufpreissammlung an. Notieren Sie sich die Abweichungen und leiten Sie daraus eine durchschnittliche prozentuale Abweichung ab. Korrigieren Sie mit diesem Prozentsatz Ihr rechnerisches Ergebnis. So gelangen Sie zu immer genaueren Werten. Wichtig: Legen Sie die tendenzielle Abweichung für Ihre individuellen Ermittlungen fest, indem Sie untypische Fälle einfach wieder streichen. Wollen Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus zur eigenen Nutzung kaufen und dabei etwa 500.000 EUR aufwenden, sollten Sie die Wertabweichungen nur für vergleichbare Kaufpreise korrigieren. Wenn Sie auch höherpreisige Objekte mit einbeziehen, verfälschen Sie das Bild für Ihre Zielimmobilie. In der Liste wurden die hochpreisigen Objekte gestrichen, weil dort ne- gative Abweichungen auftraten, denn hier lag der tatsächliche Kaufpreis
RkJQdWJsaXNoZXIy MTM5MDIz