Mit dem neuen Heizungsgesetz Antworten auf alle wichtigen Fragen DNWXDOLVLHUWH $XʴDJH .DUO )ULHGULFK 0RHUVFK Die Eigentumswohnung von A–Z
WISSEN FÜR DIE PRAXIS • VERSTÄNDLICH • ANWENDUNGSORIENTIERT • MIT PRAXIS-TIPPS Endlich Wohnungseigentümer: Rechte kennen und nutzen +RKH 0LHWHQ XQG $QJVW YRU ,QʴDWLRQ YHUDQODVVHQ :RKQXQJVVXFKHQGH YHUVW¦UNW ]XP .DXI HLQHU (LJHQWXPVZRKQXQJ 'LH HUKRIIWH 8QDEK¦QJLJNHLW XQG ʳQDQ]LHOOHQ 9RUWHLOH JHQLH¡HQ NDQQ DOOHUGLQJV QXU ZHU PLW GHU UHFKWOLFKHQ 6LWXDWLRQ YHUWUDXW LVW · :HOFKH 3ʴLFKWHQ KDW GHU :RKQXQJVHLJHQW¾PHU" · :LH O¦XIW HLQH (LJHQW¾PHUYHUVDPPOXQJ DE" · :HU WU¦JW GLH .RVWHQ GHU 9HUZDOWXQJ" · :HOFKH %HWULHEVNRVWHQ VLQG XPODJHI¦KLJ" · :HU KDIWHW I¾U 6FK¦GHQ DP *HPHLQVFKDIWVHLJHQWXP" · :HOFKH EDXOLFKHQ 9HU¦QGHUXQJHQ XQWHUOLHJHQ GHU $OOVWLPPLJNHLW" · :LH KRFK G¾UIHQ +DXVJHOG XQG (UKDOWXQJVU¾FNODJH VHLQ" · :LH ZHUGHQ GLH .RVWHQ I¾U GHQ (LQEDX HLQHU QHXHQ +HL]XQJVDQODJH RGHU DQGHUHQ 0D¡QDKPHQ QDFK GHP QHXHQ +HL]XQJVJHVHW] XPJHOHJW ] % 39 $QODJH 6RODUWKHUPH %ORFNKHL]NUDIWZHUN :¦UPHSXPSH " 'DV QHXH *HE¦XGHHQHUJLHJHVHW] 6HLW P¾VVHQ LQ YLHOHQ 1HXEDXWHQ +HL]XQJHQ PLW Ȩ(UQHXHUEDUHU (QHUJLHȦ HLQJHEDXW ZHUGHQ 'RFK ZDV JLOW I¾U %HVWDQGVLPPRELOLHQ XQG ZDV EHGHXWHW GDV I¾U GLH :RKQXQJVHLJHQW¾PHU" Karl-Friedrich Moersch LVW 5HFKWVDQZDOW XQG )DFKDQZDOW L 5 I¾U 0LHW XQG :RKQXQJVHLJHQWXPVUHFKW DQHUNDQQWHU ([SHUWH VRZLH HUIROJUHLFKHU )DFKDXWRU ZZZ :$/+$//$ GH ,6%1 ȵ >'@
| 5 Inhaltsverzeichnis Vorwort....................................................................................... 15 Ihre Rechte als Wohnungseigentümer.................................... 15 Abkürzungen........................................................................... 18 A.................................................................................................... 21 Abgeschlossenheit.................................................................. 21 Abrechnungsjahr .................................................................... 22 Allstimmigkeit........................................................................ 22 Altbeschluss ........................................................................... 23 Amtsgericht............................................................................. 24 Anfechtung............................................................................. 24 Anfechtungsfrist..................................................................... 26 Anfechtungsklage .................................................................. 27 Anpassung an den Stand der Technik..................................... 27 Antennenanlage...................................................................... 28 Aufhebung der Gemeinschaft................................................. 28 Aufteilungsplan...................................................................... 29 Außergerichtliche Kosten....................................................... 31 B.................................................................................................... 33 Barrierereduzierung ............................................................... 33 Bauliche Veränderungen......................................................... 34 Baumangel.............................................................................. 38 Baumaßnahme ....................................................................... 39 Behindertengerechte Nutzung. .............................................. 41 Beitragsschuld ........................................................................ 43 Benutzung .............................................................................. 43
6 | Benutzungsordnung............................................................... 44 Berufung................................................................................. 45 Beschluss................................................................................. 45 Beschlussersetzungsklage . .................................................... 46 Beschlussfähigkeit.................................................................. 46 Beschlussklage . ...................................................................... 47 Beschlusskompetenz............................................................... 47 Beschluss-Sammlung.............................................................. 48 Bestandskraft ......................................................................... 50 Betriebskosten......................................................................... 50 Bindungswirkung von Eigentümerbeschlüssen..................... 50 Blockheizkraftwerk ................................................................ 51 Breitbandkabel........................................................................ 52 Bundesgerichtshof.................................................................. 53 D.................................................................................................... 55 Dauerwohnrecht..................................................................... 55 Doppelparker/Duplexparker/Doppelstockgarage .................. 56 E.................................................................................................... 57 Ehewohnung........................................................................... 57 Eigentümerpflichten............................................................... 58 Eigentümerversammlung....................................................... 59 Eigentümerwechsel................................................................. 64 Eigenverwaltung .................................................................... 65 Einbruchsschutz ..................................................................... 66 Einheitliche Rechtsverfolgung .............................................. 66 Einheitswert............................................................................ 66 Ein-Personen-Gemeinschaft .................................................. 67 Einsichtsrecht . ....................................................................... 67
| 7 Einstweilige Verfügung. ......................................................... 68 Einzelabrechnung................................................................... 68 Elektromobilität ..................................................................... 69 Energieausweis........................................................................ 70 Energieberatung ..................................................................... 70 Entlastung............................................................................... 71 Entziehung des Wohnungseigentums.................................... 72 Erhaltungsmaßnahmen ......................................................... 73 Erhaltungsrücklage ................................................................ 74 Ersatzzustellungsvertreter..................................................... 75 F..................................................................................................... 77 Faktische Gemeinschaft.......................................................... 77 Ferienwohnung . ..................................................................... 78 Forderungsanmeldung............................................................ 80 Freifläche . .............................................................................. 81 G.................................................................................................... 83 Garage . ................................................................................... 83 Gebäudeenergiegesetz . .......................................................... 84 Gebrauchsrecht . ..................................................................... 87 Gebrauchsregelung................................................................. 87 Gebührenvereinbarung........................................................... 88 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer .............................. 89 Gemeinschaftliches Eigentum (Gemeinschaftseigentum)..... 90 Gemeinschaftsordnung.......................................................... 91 Gemeinschaftsvermögen . ...................................................... 92 Gerichtliches Verfahren.......................................................... 94 Gerichtskosten........................................................................ 95 Gesamtabrechnung ................................................................ 96
8 | Gesamtschuldnerische Haftung. ............................................ 97 Geschäftsordnungsbeschluss.................................................. 98 Gesetz über das Wohnungseigentum..................................... 98 Grundbuch.............................................................................. 100 Grundbuchordnung................................................................. 101 H.................................................................................................... 103 Hausgeld.................................................................................. 103 Hausgeldinkasso . ................................................................... 106 Hausordnung........................................................................... 106 Heizkosten............................................................................... 107 Heizungsgesetz . ..................................................................... 108 Honorarvereinbarung . ........................................................... 109 Hundehaltung durch Menschen mit Behinderungen............. 109 I...................................................................................................... 111 Individualrecht ....................................................................... 111 Informationspflicht................................................................ 111 Insolvenzfähigkeit.................................................................. 111 Instandhaltung....................................................................... 112 Instandhaltungsrücklage........................................................ 114 Instandsetzung....................................................................... 116 J...................................................................................................... 119 Jahresabrechnung................................................................... 119 K.................................................................................................... 121 Kabelfernsehen....................................................................... 121 Klimaanlage ........................................................................... 121 Klimagerät .............................................................................. 123
| 9 Kopfprinzip............................................................................. 124 Kosten der Unterkunft............................................................ 124 Kosten der Verwaltung............................................................ 126 Kosten des Wohnungseigentumsverfahrens.......................... 126 L..................................................................................................... 129 Ladungsmangel ...................................................................... 129 Landgericht............................................................................. 129 Lärmstörungen....................................................................... 130 Lastschriftverfahren............................................................... 131 Liquiditätsrücklage ................................................................ 132 Luxussanierung...................................................................... 132 M................................................................................................... 135 Mahnverfahren....................................................................... 135 Mehrhausanlage ..................................................................... 135 Mehrheitsbeschluss................................................................. 136 Miteigentumsquote/Miteigentumsanteil............................... 136 Modernisierende Instandsetzung........................................... 138 Modernisierung....................................................................... 138 Monatsfrist.............................................................................. 139 N.................................................................................................... 141 Nachforderungen.................................................................... 141 Nachhaftung........................................................................... 142 Nebenintervention.................................................................. 142 Negativbeschluss.................................................................... 144 Nichtbeschluss........................................................................ 145 Nachschuss ............................................................................. 146 Nichtige Beschlüsse. ............................................................... 146
10 | Nichtzulassungsbeschwerde................................................... 147 Niederschrift........................................................................... 148 Notfrist.................................................................................... 149 Notgeschäftsführung.............................................................. 150 Notverwalter........................................................................... 150 Nichtöffentlichkeit ................................................................. 151 Nichtigkeitsklage . .................................................................. 152 O.................................................................................................... 153 Objektprinzip ......................................................................... 153 Öffnungsklausel...................................................................... 153 Ordnungsgemäße Verwaltung................................................ 154 P.................................................................................................... 157 Parabol-Antenne..................................................................... 157 Passivprozess.......................................................................... 159 Photovoltaik............................................................................ 159 Protokoll.................................................................................. 160 Prozesskostenhilfe.................................................................. 161 Prozessstandschaft................................................................. 162 Prozessverbindung.................................................................. 163 Q.................................................................................................... 165 Qualifizierte Mehrheit............................................................ 165 R.................................................................................................... 167 Rangklasse.............................................................................. 167 Rauchen .................................................................................. 167 Rechnungslegung................................................................... 168 Rechtsanwaltsgebühren.......................................................... 169
| 11 Rechtsnachfolger.................................................................... 170 Rechts- und Prozessfähigkeit ................................................ 170 Rederecht . .............................................................................. 171 Reparatur ................................................................................ 172 Revision .................................................................................. 172 Richterliche Anordnung.......................................................... 173 S.................................................................................................... 175 Schäden am Gemeinschaftseigentum..................................... 175 Schriftlicher Beschluss (Textformbeschluss)......................... 176 Sicherungshypothek............................................................... 177 Solartherme ............................................................................ 178 Sondereigentum...................................................................... 179 Sondernutzungsrecht.............................................................. 180 Sonderrechtsnachfolger ......................................................... 182 Sonderumlage......................................................................... 183 Sozialwohnung........................................................................ 184 Stand der Technik................................................................... 185 Stellplatz . ............................................................................... 186 Stimmrechtsausschluss.......................................................... 188 Streitgenossenschaft............................................................... 189 Streitwert................................................................................ 190 T.................................................................................................... 191 Tagesordnung......................................................................... 191 Teileigentum........................................................................... 192 Teilrechtsfähige Gemeinschaft............................................... 194 Teilungserklärung................................................................... 195 Teilungsplan........................................................................... 197 Teilungsversteigerung............................................................ 197
12 | Tierhaltung............................................................................. 198 Telekommunikationsnetz ...................................................... 199 Textform ................................................................................. 200 U.................................................................................................... 201 Umlagefähige Betriebskosten................................................. 201 Umlaufbeschluss..................................................................... 202 Umwandlung........................................................................... 203 Umzugskostenpauschale......................................................... 204 Umlaufverfahren .................................................................... 205 Unzulässige bauliche Veränderungen .................................... 205 V.................................................................................................... 207 Veräußerungsbeschränkung................................................... 207 Verbandshaftung.................................................................... 208 Verbandsprozess . ................................................................... 209 Verbesserung der Wohnverhältnisse...................................... 209 Verbrauchskosten.................................................................... 210 Vereinbarung.......................................................................... 211 Verjährung.............................................................................. 212 Verkehrssicherungspflicht...................................................... 212 Verkehrswert........................................................................... 214 Vermietung............................................................................. 215 Vermögensbericht .................................................................. 216 Versammlungsleiter ............................................................... 217 Verteilungsschlüssel............................................................... 217 Vertreter ................................................................................. 218 Vertretungsvollmacht ............................................................ 218 Verwalter................................................................................. 220 Verwalterbestellung................................................................ 221
| 13 Verwaltergebühren................................................................. 222 Verwalterlose Gemeinschaft................................................... 223 Verwaltervertrag .................................................................... 224 Verwaltung ............................................................................. 226 Verwaltungsbeirat................................................................... 226 Verwaltungsunterlagen .......................................................... 228 Verwaltungsvermögen............................................................ 228 Vorkaufsrecht.......................................................................... 229 Vorschuss . .............................................................................. 229 W................................................................................................... 231 Wallbox (e-Ladestation).......................................................... 231 Wärme-Contracting ............................................................... 231 Wärmepumpe ......................................................................... 232 Wertprinzip ............................................................................ 233 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand................................. 233 Wiederholungsversammlung ................................................. 234 Wirtschaftsplan...................................................................... 234 Wohnen im Alter..................................................................... 236 Wohngeld................................................................................ 236 Wohnungsanpassung.............................................................. 237 Wohnungseigentum ............................................................... 238 Wohnungseigentümergemeinschaft....................................... 238 Wohnungsentziehung ............................................................ 239 Wohnungserbbaurecht............................................................ 239 Wohnungsgrundbuch ............................................................. 240 Z.................................................................................................... 241 Zertifizierter Verwalter........................................................... 241 Zitterbeschluss........................................................................ 241
14 | Zustellungsvertreter............................................................... 242 Zwangshypothek..................................................................... 242 Zwangsversteigerung.............................................................. 243 Zwangsverwaltung.................................................................. 244
| 15 Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Vorwort zur alten Auflage Jeder, der eine Eigentumswohnung erwirbt, möchte möglichst unbehelligt darin leben. Dabei muss der Wohnungseigentümer aber bedenken, dass er nur eine Wohnung kauft und nicht das gesamte Anwesen. Deshalb muss der Wohnungseigentümer für Kosten einstehen, die ihn nicht unmittelbar betreffen. Viele der anschließend beschriebenen Rechte und Pflichten werden verständlich, wenn man weiß, was alles zu einer Eigentumswohnung gehört. Beim Kauf erwirbt man Wohnungseigentum und hierzu gehört nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum. Für seine Wohnung ist der Wohnungseigentümer alleine zuständig; für die Unterhaltung, Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums aber die gesamte Eigentümergemeinschaft. Im Gegenzug dazu muss der einzelne Wohnungseigentümer bei Eingriffen oder Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die anderen Eigentümer auch fragen, wenn sich diese Teile innerhalb seiner Wohnung befinden (z. B. Tragwand zwischen Kinder- und Wohnzimmer). Dabei kann es vorkommen, dass sich der Einzelne oft Mehrheitsentscheidungen der Eigentümerversammlung beugen muss. Trotzdem meine ich, dass der Kauf einer Eigentumswohnung der Anmietung vorzuziehen ist. Dem Eigentümer kann z. B. nicht mehr gekündigt werden. Auch wird das investierte Geld i. d. R. wertbeständig angelegt und im Regelfall ist mit einer Wertsteigerung einer Immobilie zu rechnen. Das Recht der Eigentumswohnung betrifft in der Zwischenzeit einen großen Teil unserer Bürgerinnen und Bürger. Irgendwann ist jeder mit Rechtsfragen befasst, die das Wohnen innerhalb seiner Eigentumswohnung angehen. Es muss dabei gar keinen Streit geben, oft möchte man einfach wissen, was denn dieser oder jener Begriff, der in einer Eigentümerversammlung auftaucht, bedeutet. Oft wissen die Eigentümer nicht, welche Rechte und welche Pflichten sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft haben, oder sie haben völlig falsche Vorstellungen hiervon.
16 | Insbesondere steigende Mieten führen zu der Überlegung, ob nicht doch lieber eine Eigentumswohnung gekauft werden soll, als eine teure Miete zu bezahlen. Dann muss man wissen, was einen erwartet. Aufgabe dieses Leitfadens ist es, auch dem nicht rechtskundigen Benutzer verständlich zu machen, was die Fachausdrücke des Wohnungseigentumsrechts bedeuten und was man als Eigentümer zu beachten oder zu unterlassen hat, wenn man die geltenden Rechtsvorschriften befolgen will. In diesem „ABC des Wohnungseigentums“ sind die derzeit geltenden Gesetze samt ihren Ausführungsbestimmungen ebenso berücksichtigt wie Gerichtsentscheidungen, die für die Anwendung der Gesetze maßgeblich und wichtig sind. Vorwort zur 22. Auflage Zum 01.12.2020 ist das völlig überarbeitete und modernisierte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, BT-Drs. 19/18791), mit kleineren Änderungen im Januar 2021. In vielen Punkten wird die Arbeit für Verwalter erleichtert, jedoch treten neue Erschwernisse und Probleme zutage. So ist es jetzt z. B. möglich, Ladestellen für Elektrofahrzeuge bereitzustellen, ohne allzu große Hürden überwinden zu müssen. Auch können Wohnanlagen nun besser vor Einbrüchen geschützt werden und ein neuer Anreiz für wirtschaftlich sinnvolle bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen wurde geschaffen. Damit kann die Werthaltigkeit von Wohnungen erhalten und Gebäude können an technische Entwicklungen angepasst werden. Das sind nur ein paar wenige Beispiele für die Veränderungen des WEG. Da es für das junge Gesetz praktisch noch keine Ergänzungen durch die Rechtsprechung gibt, bleibt nicht viel anderes übrig, als sich an den Materialien abzuarbeiten und den Gesetzestext nach seinem Sinngehalt zu interpretieren. Vor allem dürften viele Entscheidungen des BGH zum alten Recht kaum mehr eine Relevanz im modernisierten Recht entwickeln. Vieles muss neu überlegt werden. Ich habe mich bemüht, so allgemein verständlich wie möglich zu formulieren, und alle in der täglichen Praxis wichtigen Begriffe in alpha-
| 17 betischer Reihenfolge zu erläutern. In zahlreichen Fällen macht dieses Verfahren einen Verweis auf andere Stichwörter nötig. Gewisse Wiederholungen des Inhalts sind deshalb unvermeidlich. „Aus der Praxis für die Praxis“ – von diesem Gedanken habe ich mich leiten lassen. Deshalb würden der Verlag und ich uns über Anregungen und auch Kritik, die die Erfahrungswerte unserer Leser widerspiegeln, freuen. Wir werden versuchen, so viel wie möglich bei der Arbeit an späteren Auflagen zu berücksichtigen. Leider ist es uns jedoch nicht möglich, Auskünfte und Beratungen im Einzelfall zu geben. In Fällen persönlicher Rechtsstreitigkeiten sollten Sie sich deshalb ggf. an einen Rechtsanwalt oder eine öffentliche Beratungsstelle wenden. Karl-Friedrich Moersch
Hausgeld | 103 Hausgeld Jeder Wohnungseigentümer, der Mitglied einer → Wohnungseigentümergemeinschaft ist, muss sich gegenüber den anderen Wohnungseigentümern anteilig an den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums beteiligen. Wer Eigentümer ist, entscheidet der Grundbuchbestand. Unter Kosten (→ Betriebskosten) im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG sind insbesondere öffentlich-rechtliche Belastungen zu verstehen. § 16 Abs. 2 WEG ist gegenüber der früheren Rechtslage sprachlich modernisiert worden: § 16 Abs. 2 WEG Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Wichtig ist nur, zu bedenken, dass es durchaus Kosten der Eigentumswohnung gibt, die individuell vom jeweiligen Wohnungseigentümer verlangt werden und nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft. In manchen Gemeinden oder Landkreisen werden z. B. auch die Müllgebühren von den einzelnen Wohnungseigentümern verlangt. Auch Erschließungsbeiträge im Sinne des Bundesbaugesetzbuches treffen den individuellen Eigentümer und nicht die → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit den Erschließungsbeiträgen machen die Gemeinden bzw. die Baurechtsbehörden i. d. R. Kosten für die Herstellung der öffentlichen Straße und der Kanäle gegenüber den Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümern geltend. Das sind zwar auch Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Grundstücks zusammenhängen, aber vom vermietenden Wohnungseigentümer nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Diese sind nicht im Katalog von § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKVO) enthalten. §
104 | H Als Oberbegriff für die Kosten hat sich die Bezeichnung „Hausgeld“ (oft auch als → Wohngeld bezeichnet, wobei dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem staatlichen Zuschuss nach dem Wohngeldgesetz führen kann) durchgesetzt. Im neu formulierten § 28 WEG wird jetzt von → Vorschüssen gesprochen, gemeint sind damit die Vorauszahlungen für laufende Kosten und die → Erhaltungsrücklage und/oder für → Sonderumlagen nach Maßgabe des beschlossenen → Wirtschaftsplans. Folgende Positionen können in einem Wirtschaftsplan bzw. einer → Jahresabrechnung auftauchen: Bewirtschaftungskosten (→ Betriebskosten), Wasserversorgungs- und Entsorgungskosten, Hausmeisterkosten, Stromkosten für gemeinschaftliche Räume, Stromkosten für gemeinschaftliche Einrichtungsgegenstände, Stromkosten für sonstige gemeinschaftliche Anlagen, Kaminkehrergebühren, Kontogebühren gemeinschaftlicher Konten, Reinigungskosten, Aufzugskosten, Wartungs- und Betriebskosten für andere gemeinschaftliche Einrichtungen und Maschinen, Kosten für eine Gemeinschaftsantenne (→ Antennenanlage), Kosten für einen Breitbandkabelanschluss (→ Breitbandkabel), Kosten eines Rechtsstreits auf → Entziehung des Wohnungseigentums, Schadenersatzzahlungen im Fall des § 14 Nr. 4 WEG, Versicherungsprämien für sämtliche abgeschlossenen gemeinschaftlichen Sach- und Haftpflichtversicherungen, Heizungs- und Warmwasserkosten (→ Heizkosten), die eigentlichen Betriebskosten für die Heizungsanlage, die Kosten für den Energiebedarf, die Kosten für die Abrechnung, die Stromkosten für die Heizungsanlage, die Kosten für die Wartung und Betreuung der Anlage, die → Instandhaltungsrücklage (jetzt: → Erhaltungsrücklage), das Verwalterhonorar einschließlich etwaiger Verwaltersonderhonorare (→ Kosten der Verwaltung), sonstige Kosten der Verwaltung (→ Verwaltergebühren), Verwaltungsbeiratsvergütungen, Rechtsanwaltskosten (→ Rechtsanwaltsgebühren), Sachverständigenkosten, Kosten für → Eigentümerversammlungen und eventuelle Mietkosten für den Versammlungsort. Vom Hausgeld sind strikt die Kosten für das → Sondereigentum zu trennen; sie sind nicht Gegenstand der gemeinschaftlichen Kostenpositionen.
Hausgeld | 105 Die Vorschüsse, die i. d. R. monatlich fällig sind, zieht üblicherweise der → Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein. Die Höhe richtet sich nach dem vom Verwalter aufzustellenden → Wirtschaftsplan, zu dessen Wirksamkeit er von der → Eigentümerversammlung beschlossen werden muss, um den Anspruch auf Zahlung der Vorschüsse zu begründen. Ohne Wirtschaftsplan gibt es kein Geld! Zahlungen sind auf das vom Verwalter geführte Gemeinschaftskonto zu leisten. Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres (→ Abrechnungsjahr), das meistens mit dem Kalenderjahr identisch ist, muss der Verwalter eine → Jahresabrechnung und einen → Vermögensbericht erstellen. In dieser Jahresabrechnung sind dann die Vorschüsse entsprechend abzuziehen. Es kann zu Überzahlungen oder zu Nachzahlungen (→ Nachforderungeng) kommen. Der Verwalter hat dann im Rahmen seiner ordnungsgemäßen → Verwaltung dafür zu sorgen, dass die jeweiligen individuellen Kontenrahmen ausgeglichen sind. Der Verwalter hat weiter dafür zu sorgen, dass nach bestandskräftigen Beschluss der Jahresabrechnung die Vorschüsse für das nächste Wirtschaftsjahr individuell angepasst werden. Grundsätzlich werden Guthaben nicht mehr ausbezahlt. Die Hausgeldabrechnung (→ Jahresabrechnung) ist beim vermietenden Eigentümer nicht identisch mit der → Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Einige Positionen werden sich überschneiden, wie Heizung und Warmwasser oder Versicherungsprämien etc. Das kommt aber darauf an, welche Positionen der vermietende Wohnungseigentümer mit dem Mieter in seinem Vertrag vereinbart hat. I. d. R. sind Jahresabrechnungen nicht 1 : 1 zu übernehmen. Viele → Verwalter bieten den Service an, in der Jahresabrechnung zwischen umlagefähigen Positionen (das heißt auf den Mieter umlegbar) und nicht umlagefähigen Positionen zu unterscheiden. Zu den nicht umlagefähigen Positionen gehören z. B. Reparaturen, Bankspesen, Kontoführungsgebühren sowie die Verwaltergebühren.
106 | H Hausgeldinkasso Nach Maßgabe des Modernisierungsgesetzes ist jetzt der → Verwalter dazu ermächtigt und befugt, ohne vorherige Beschlussfassung offene → Hausgelder gerichtlich geltend zu machen und einzuklagen. Dies ist eine Regelaufgabe des Verwalters. Andererseits steht dem Verwalter nicht nur die Berechtigung zum Inkasso zu, sondern auch eine Verpflichtung, offene Forderungen gegen die Wohnungseigentümer zu realisieren. Sonst besteht ein Haftungsrisiko des Verwalters. Allerdings wird er sich einen Beschluss zur Vermeidung von Haftungsrisiken holen, wenn die einzutreibende Forderung besonders hoch und mit einem Anfall von erheblichen Kosten zu rechnen ist. Hier dürfte eine wirtschaftliche Kosten-Nutzen-Analyse angebracht sein. Zumal dann auch kein Bagatellfall im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG anzunehmen sein dürfte. Hausordnung Um das Zusammenleben von verschiedenen Bewohnern eines Hauses und die Benutzung (→ Gebrauchsregelung) der gemeinschaftlichen Räume zu regeln, verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, eine Hausordnung zu beschließen und für die Bewohner des Hauses, seien es Eigentümer oder Mieter, für verbindlich zu erklären. Es empfiehlt sich weiter für den Eigentümer einer Eigentumswohnung, bei der → Vermietung im Mietvertrag zu vereinbaren, dass sich der Mieter allen Hausordnungsbestimmungen unterwirft, die die → Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, sonst läuft der Vermieter (Eigentümer) Gefahr, dass im Mietverhältnis eine andere Hausordnung gilt als in der Eigentümergemeinschaft, was zu unangenehmen Konsequenzen für den vermietenden Eigentümer führen kann. Anhand eines Beispiels soll die Problematik erläutert werden: Beispiel: Sieht die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass die Mittagsruhe (→ Lärmstörungen) von 12:00 bis 14:00 Uhr dauert, kann der vermietende Eigentümer sich nicht auf die WEG-Hausordnung beru-
Heizkosten | 107 fen, sondern muss sich an seine vereinbarte Mietvertragshausordnung halten. Die anderen Wohnungseigentümer, für die die WEG-Hausordnung gilt, können dann den Mieter und den Vermieter auf Unterlassung der Lärmstörungen während der Ruhezeit in Anspruch nehmen. Deshalb ist es für den vermietenden Wohnungseigentümer wichtig, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass immer die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt. Denn bei einer Vermietung kann der Vermieter (Eigentümer) nicht absehen, ob durch künftige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte Hausordnungsregeln geändert oder neu eingeführt werden, so dass sich der Eigentümer durch einen Passus im Mietvertrag rechtlich absichern sollte. In einer Hausordnung können z. B. folgende Positionen geregelt werden: ■■ Reinigungspflicht für gemeinschaftlich benutzte Räume ■■ Reinigungspflicht für das Treppenhaus, den Gehweg, Hofraum und andere gemeinschaftliche Räumlichkeiten und Flächen ■■ Reihenfolge der Benutzung der Waschküche, des Trockenraums oder sonstiger Gemeinschaftseinrichtungen ■■ Ruhezeiten ■■ → Tierhaltung Die in der Hausordnung aufgestellten Regeln sind vom Verwalter zu überwachen und bei Verstößen zu ahnden. Heizkosten Die Heizkostenverordnung, die in ihrer aktuellen Fassung seit dem 01.12.2021 in Kraft ist, regelt im Detail die Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser, die beim Betrieb einer Wohnung entstehen. Die Heizkostenverordnung ist auf → Wohnungseigentümergemeinschaften anwendbar. Die Heizkostenverordnung schreibt strikt vor, dass ein Teil der Wärmekosten nach einem festen Maßstab (Grundkosten) umgelegt werden muss und der andere Teil nach einem
108 | H messtechnisch erfassten Verbrauch des jeweiligen Nutzers, sei es der Wohnungseigentümer selbst oder sein Mieter. Die Heizkosten müssen einmal jährlich abgelesen und abgerechnet werden (→ Betriebskosten). Der → Verwalter einer Eigentumswohnanlage beauftragt regelmäßig ein Wärmemessdienstunternehmen und lässt den jeweiligen Verbrauch ermitteln. Die Wärmemessfirma liest in den jeweiligen Wohnungen die Erfassungsgeräte ab und erstellt auf dieser Basis der ermittelten Werte eine Heizkostenabrechnung. Nach dem Inkrafttreten der geänderten Verordnung müssen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Gleichzeitig müssen bereits installierte Geräte bis zum 01.01.2027 umgerüstet oder ersetzt werden. Diese Heizkostenabrechnung findet dann ihren Niederschlag in der → Jahresabrechnung. Der Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung ist darin zu sehen, dass aufgrund einer anteiligen, verbrauchsabhängigen Heizkostenbemessung die Verbraucher möglichst energiesparend heizen sollen und der eigene Verbrauch dem Nutzer transparent wird. Durch den verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteil soll erreicht werden, dass die Heiz- und Wärmekosten möglichst nutzergerecht auf alle Beteiligten umgelegt werden. Heizungsgesetz Das → Gebäudeenergiegesetz wird umgangssprachlich auch Heizungsgesetz genannt. Es führt das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und ist ein zentraler Baustein der deutschen Wärmewende. Ziel des GEG ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb (§ 1 Abs. 1 GEG). Der öffentlichen Hand (Staat) soll dabei eine Vorbildfunktion zukommen (§ 4 GEG). Seit 01.01.2024 müssen in den meisten Neubauten Heizungen mit 65 Prozent „erneuerbarer Energie“ eingebaut werden. Für alle anderen Gebäude gelten großzügige Übergangsfristen und verschiedene technologische Möglichkeiten. Zudem gibt es eine
Hundehaltung durch Menschen mit Behinderungen | 109 umfangreiche (staatliche) Förderung für die Baumaßnahmen. Dies betrifft insbesondere Wohnungseigentümer, die Miteigentümer einer Bestandsimmobilie sind und die Heizungsanlage defekt wird. Ist eine Reparatur möglich, kann diese ohne Weiteres durchgeführt werden. Ist eine sog. Heizungshavarie passiert (bei Pkws würde man von einem Totalschaden sprechen), muss die Heizung durch eine energiesparsame Anlage ausgetauscht werden, wobei es auch für die → Wohnungseigentümergemeinschaften entsprechende Fördermittel gibt. Honorarvereinbarung Mehrkosten, die durch Streitwert- oder Honorarvereinbarungen (→ Gebührenvereinbarung) mit Rechtsanwälten verursacht werden, werden selbst bei einem positiven Ausgang eines Verfahrens von der Gegenseite nicht erstattet (§§ 91, 103 ZPO), sondern verbleiben bei demjenigen, der die Vereinbarung geschlossen hat. Liegt der Anspruch auf Kostenerstattung bei der Gemeinschaft, sind die Mehrkosten, also die zusätzlich zu den gesetzlichen Honoraren anfallen, als Verwaltungskosten über die → Jahresabrechnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen. Hundehaltung durch Menschen mit Behinderungen Es dürfte selbstverständlich sein, dass Toleranz und Rücksichtnahme gegenüber Wohnungseigentümern oder Mietern mit Behinderungen ausgeübt werden. Das BayObLG hat in seinem Beschluss vom 25.10.2001 (Az. II ZBR 81/01) Menschen mit Behinderungen die Haustierhaltung etwas erleichtert: Trotz eines bestandskräftigen Wohnungseigentümerbeschlusses, wonach in der Wohnanlage keine Hunde, Katzen und Hasen gehalten werden durften, schaffte sich eine schwer contergangeschädigte, alleinstehende und arbeitslose Frau einen Mischlingsdackel an. Der Streit zwischen der → Wohnungseigentümergemeinschaft und der Frau wurde schließlich zu deren Gunsten entschieden. Das Gericht räumte zwar ein, dass der Hund nicht die Funktion hatte, eine auf körperlichem Gebiet liegende Behinderung der Wohnungseigentümerin zu kompen-
110 | H sieren, wie etwa bei einem Blindenhund. Dem Hund kam hier vielmehr die Rolle zu, das allgemeine seelische Gleichgewicht der Betroffenen zu stabilisieren. Ein Arzt bestätigte die Notwendigkeit der Haustierhaltung für die Psyche der Wohnungseigentümerin. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den in der Wohnung gehaltenen kleinen Hund nur unwesentlich beeinträchtigt wird, was von der Gemeinschaft hinzunehmen ist. Dabei handelt es sich aber wohl um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinert werden kann.
Mehrhausanlage | 135 Mahnverfahren Das Mahnverfahren ist in §§ 688 ff. ZPO geregelt. Verfahrensgegenstand sind ausschließlich Zahlungsansprüche. Hierzu gehören z. B. rückständige → Hausgelder (Vorschüsse) gegen einzelne Wohnungseigentümer, Nachzahlungen aus beschlossenen → Jahresabrechnungen und rückständige Beiträge aus → Sonderumlagen. Die → Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf diesem Weg Geldforderungen vom säumigen Wohnungseigentümer einziehen. Gleichwertig kann selbstverständlich auch das Klageverfahren nach § 43 WEG gewählt werden, wenn mit Widerspruch zu rechnen ist. Das Verfahren des Mahnbescheids richtet sich nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Der Antragsgegner hat die Möglichkeit, gegen den Mahnbescheid Widerspruch einzulegen, und zwar innerhalb von zwei Wochen. Wird kein Widerspruch eingelegt, können die Gläubiger, die → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Erlass eines Vollstreckungsbescheids beim zuständigen → Amtsgericht beantragen. Wird Widerspruch gegen den Mahnbescheid erhoben, fordert das Gericht den Antragsteller (der jetzt Kläger heißt) unter Fristsetzung dazu auf, den Mahnbescheidsantrag entsprechend zu begründen. Das Verfahren wird dann insgesamt in das normale Streitverfahren übergeleitet. Mehrhausanlage Es ist nichts Ungewöhnliches, dass eine → Wohnungseigentümergemeinschaft aus gleich großen oder unterschiedlich großen – baulich unabhängigen – Gebäudekomplexen besteht. Man spricht auch von einer Mehrhausanlage. Diese baulichen Besonderheiten sollten i. d. R. in der → Gemeinschaftsordnung oder der → Teilungserklärung eine Berücksichtigung finden, insbesondere, wenn mehrere Gebäude mit unterschiedlichen Ausstattungen (Gebäude mit und ohne Aufzug) vorhanden sind. Das Problem der Mehrhausanlage wird meistens deutlich bei der Ansammlung einer → Instandhaltungsrücklage, besser: → Erhaltungsrücklage. Für Rücklagen ist nämlich der Grundsatz anerkannt, dass sie
136 | M nach denselben Kostenanteilen anzusammeln sind, wie später die Ausgaben für die Instandhaltungsmaßnahmen (→ Instandhaltung, → Instandsetzung) zu verteilen sind. Deswegen ist es sicherlich sinnvoll, bei unterschiedlich großen Gebäuden, die möglicherweise auch noch unterschiedliche Baujahre haben, getrennte Erhaltungsrücklagen für jedes Haus anzusammeln. Das Dach des einen Gebäudes ist sanierungsbedürftig, das Dach des anderen Gebäudes eben nicht. Wie sind dann die Kosten zu tragen und vor allem zu verteilen? Das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, eine Richtlinie hierzu hat der BGH in seinem Urteil vom 16.11.2013 (Az. V ZR 9/12) gegeben. In diesen Fällen kann der Wohnungseigentümer nur hoffen, dass in der → Gemeinschaftsordnung und/oder → Teilungserklärung vernünftige und nachvollziehbare Regelungen enthalten sind. Mehrheitsbeschluss Damit meint man die einfache Mehrheit der Stimmen, i. d. R. nach „Köpfen“ (→ Kopfprinzip), bei einer Abstimmung über einen Beschlussantrag in einer → Eigentümerversammlung. Dabei werden nur die anwesenden Stimmberechtigten sowie die Stimmen derjenigen gezählt, die eine Vollmacht einer anderen Person (→ Vertreter) übertragen haben. Gelegentlich ist in → Gemeinschaftsordnungen geregelt, dass jeder Miteigentumsanteil eine Stimme (→ Wertprinzip) gibt, so dass „große“ Wohnungen stimmenmäßig stärker sind. Andere Stimmrechtsbestimmungen sind denkbar. Dann kommt es darauf an, was in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist (→ Kopfprinzip, → Objektprinzip, → Wertprinzip). Ein Mehrheitsbeschluss liegt immer dann vor, wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Miteigentumsquote/Miteigentumsanteil Die Miteigentumsquote bzw. die Größe der Miteigentumsanteile hat erhebliche Bedeutung für die Lasten des ganzen Grundstücks. Danach wird i. d. R. festgelegt, wie die laufenden Kosten (→ Betriebskosten, z. B. Heizöl, Beleuchtungsstrom, Hausmeister) auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.
Miteigentumsquote/Miteigentumsanteil | 137 Es sollte sich daher jeder, der sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, danach erkundigen, wie viele Miteigentumsanteile zu „seiner“ Wohnung (→ Sondereigentum) gehören. Die Miteigentumsanteile werden bei der → Umwandlung eines Anwesens in Eigentumswohnungen für jede Wohnung, meist in unterschiedlicher Höhe, festgelegt. I. d. R. wird der Anteil pro Wohnung nach dem Verhältnis zwischen der Wohnfläche der Wohnung (→ Sondereigentum) und der Gesamtfläche des Hauses ermittelt und als Bruchteil angegeben (z. B. 152/1000). Je größer der Miteigentumsanteil ist, desto mehr muss der Wohnungseigentümer von den laufenden Kosten bezahlen. Das ist der gesetzliche → Verteilungsschlüssel. Dieser wird in der → Gemeinschaftsordnung festgelegt. Es kann jedoch auch eine andere Regelung in der → Teilungserklärung festgehalten sein. Es gibt → Wohnungseigentümergemeinschaften, die nicht nur Kosten und Lasten zu tragen haben, sondern auch Einnahmen erzielen. Dies kann z. B. durch die Vermietung von Geschäftsräumen oder Garagenstellplätze der Fall sein. Die Einnahmen sind dann auch regelmäßig entsprechend der Miteigentumsanteile den jeweiligen Wohnungseigentümern gutzuschreiben. Die Miteigentumsquote ist auch wichtig für das Stimmengewicht (→ Kopfprinzip) in der → Eigentümerversammlung, wenn die Gemeinschaft ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (→ Wertprinzip) gibt. Die Stimme eines Wohnungseigentümers, der eine große Miteigentumsquote in den Händen hält, zählt naturgemäß mehr. Es kann durchaus sein, dass ein Miteigentümer bzw. Wohnungseigentümer, der eine große Miteigentumsquote hat, die anderen Wohnungseigentümer majorisiert (→ Wertprinzip). Schlussendlich bleibt noch darauf hinzuweisen, dass § 1 Abs. 2 und 3 WEG die untrennbare Verbindung des Wohnungs- bzw. → Teileigentums mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück normiert. Das → Sondereigentum kann ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil weder veräußert noch belastet werden. Generell kann gesagt werden, dass der Miteigentumsanteil im Sinne des WEG der rechnerische Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer → Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Der Wohnungs-
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