Lexikon für Mieter und Vermieter DNWXDOLVLHUWH $XʴDJH Karl-Friedrich Moersch Abc der Mietnebenkosten Mit dem neuen Heizungsgesetz
WISSEN FÜR DIE PRAXIS • VERSTÄNDLICH • ANWENDUNGSORIENTIERT • MIT PRAXIS-TIPPS Damit Nebenkosten nicht zum Streitfall werden Dieses kompakte Nachschlagewerk informiert zuverlässig, wie Nebenkostenabrechnungen korrekt zu erstellen und welche Details bei Abrechnungen besonders zu beachten sind. · Welche Positionen darf die Betriebskostenabrechnung berücksichtigen? · Wann ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zulässig? · Wie sieht eine korrekte Mietnebenkostenabrechnung aus? · Wie überprüfen Sie die Abrechnung Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung? · Wie setzen Sie Ihre Rechte bei überhöhten Abrechnungen durch? · Was ist bei einer Betriebskostenvereinbarung zu beachten? · Wie können Nachzahlungs- und Guthabenansprüche durchgesetzt werden? · Wie prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung auf Richtigkeit? · Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Eigentumswohnungen? · Welche Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz dürfen umgelegt werden (z. B. PV-Anlage, Solarthermie, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe)? Mit ausgewählten Rechtsgrundlagen und Gerichtsentscheidungen. Karl-Friedrich Moersch ist Rechtsanwalt und Fachanwalt i. R. für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; anerkannter Experte sowie erfolgreicher Fachautor. www.WALHALLA.de ISBN 978-3-8029-3265-6 € 14,95 [D]
| 5 Inhaltsverzeichnis Vorwort....................................................................................... 19 Geld sparen, Streit vermeiden................................................. 19 Abkürzungen........................................................................... 22 A.................................................................................................... 25 Abflussprinzip/Leistungsprinzip............................................ 25 Abgaswegeüberprüfung bei Gasfeuerstätten......................... 27 Ablesetermin........................................................................... 28 Ablesung................................................................................. 28 Abrechnung............................................................................. 29 Abrechnungseinheit............................................................... 31 Abrechnungsfehler................................................................. 32 Abrechnungsfrist.................................................................... 33 Abrechnungsmaßstab............................................................. 34 Abrechnungsperiode............................................................... 36 Abrechnungspflicht................................................................ 36 Abrechnungsreife.................................................................... 38 Abrechnungsschlüssel............................................................ 40 Abrechnungsspitze................................................................. 41 Abrechnungszeitraum............................................................ 42 Abwasser................................................................................. 43 Adressat der Abrechnung........................................................ 44 Allgemeine Geschäftsbedingungen........................................ 45 Allgemeinstrom...................................................................... 48 Allgemeinwärmekosten.......................................................... 49 Ankreuzen von Betriebskostenarten...................................... 50 Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung......................... 50
6 | Anpassung von Vorauszahlungen für Betriebskosten............ 51 Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten................................................................. 52 Anschaffungskosten von Erfassungsgeräten.......................... 53 Antenne................................................................................... 54 Aperiodische Betriebskosten. ................................................. 54 Arten von Betriebskosten....................................................... 55 Aufrechnung........................................................................... 56 Aufzug..................................................................................... 56 Aufzugskosten......................................................................... 57 Ausgleich des Saldos............................................................... 58 Ausschlussfrist........................................................................ 59 Auszugspauschale/Auszugsgebühren..................................... 60 B.................................................................................................... 63 Balkon..................................................................................... 63 Bankspesen............................................................................. 63 Baumfällarbeiten.................................................................... 63 Bearbeitungsgebühren............................................................ 65 Bedienungskosten................................................................... 65 Begrenzung der Höhe der Nachforderungen.......................... 66 Beheizbare Fläche. .................................................................. 66 Belege...................................................................................... 67 Belegeinsicht........................................................................... 67 Belegprüfung.......................................................................... 68 Beleuchtung............................................................................ 68 Bestandsschutz Heizkostenverteiler....................................... 69 Betriebsausgaben.................................................................... 70 Betriebskosten......................................................................... 71 Betriebskosten ohne Vereinbarung........................................ 75
| 7 Betriebskostenabrechnung..................................................... 76 Betriebskostenbelege.............................................................. 77 Betriebskostenerhöhung ........................................................ 78 Betriebskostenerstattung....................................................... 79 Betriebskostenmanagement................................................... 79 Betriebskostenpauschale........................................................ 80 Betriebskostenrecht ............................................................... 80 Betriebskostenspiegel............................................................. 81 Betriebskostenumlagevereinbarung....................................... 81 Betriebskostenvereinbarung................................................... 81 Betriebskostenverordnung...................................................... 83 Betriebskostenvorauszahlung ................................................ 84 Betriebsstrom für die Heizanlage........................................... 85 Bewachungsunternehmen/Bewachungskosten...................... 86 Biotonne.................................................................................. 87 Blitzschutzanlage.................................................................... 88 Blockheizkraftwerk ................................................................ 89 Boiler....................................................................................... 90 Brandversicherung.................................................................. 90 Breitbandkabelnetz................................................................. 90 Brennstoffkosten.................................................................... 91 Bruttokaltmiete....................................................................... 92 Bruttomiete............................................................................. 93 Bruttowarmmiete ................................................................... 94 C.................................................................................................... 95 Concierge................................................................................ 95 Contracting............................................................................. 95
8 | D.................................................................................................... 99 Dachrinnenbegleitheizung..................................................... 99 Dachrinnenreinigung............................................................. 99 Dichtheitsprüfung für Gasleitungen...................................... 100 Dichtheitsprüfung von Abwasserleitungen............................ 101 Direktabrechnung des Mieters................................................ 102 Direktlieferungsvertrag für Heizwärme................................. 103 Doorman................................................................................. 103 Doppelparker/Mehrfachparker ............................................... 103 Durchlauferhitzer................................................................... 104 E.................................................................................................... 105 Eichbehörde............................................................................ 105 Eichgesetz............................................................................... 105 Eichkosten............................................................................... 106 Eichpflicht............................................................................... 107 Eigenleistungen als Betriebskosten........................................ 108 Eigentümerwechsel................................................................. 109 Eigentumswohnung................................................................ 110 Einheiten................................................................................. 112 Einliegerwohnung................................................................... 112 Einsichtsrecht des Mieters...................................................... 112 Einwendungen gegen die Abrechnung................................... 113 Einwendungsfrist.................................................................... 114 Einwendungsausschluss ......................................................... 115 Einzugspauschale.................................................................... 115 Elektroanlagen........................................................................ 116 Elektronische Heizkostenverteiler.......................................... 116 Elementarschadenversicherung.............................................. 117
| 9 Energieberatung ..................................................................... 117 Entrümpelung......................................................................... 118 Entwässerung.......................................................................... 119 Erbbauzinsen........................................................................... 119 Erhöhung der Betriebskosten.................................................. 120 Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen...................... 121 Ersatzabrechnung von Heizkosten......................................... 122 Erschließungsbeitrag.............................................................. 124 Etagenheizung........................................................................ 125 F..................................................................................................... 127 Fahrstuhl................................................................................. 127 Fälligkeit der Betriebskosten.................................................. 127 Fehler der Mietflächenberechnung......................................... 128 Fehler in den Betriebskostenabrechnungen........................... 129 Fenstermängel........................................................................ 130 Fernablesbarkeit ..................................................................... 131 Fernsehempfang...................................................................... 132 Fernwärme.............................................................................. 133 Festkostenanteil ..................................................................... 134 Feuerlöscher............................................................................ 134 Feuerversicherung.................................................................. 135 Flächenberechnung................................................................. 135 Flächenmaßstab...................................................................... 136 Flüssiggastank........................................................................ 136 Formell ordnungsgemäße Abrechnung.................................. 139 Frostschaden .......................................................................... 139 G.................................................................................................... 141 Garagenbetriebskosten........................................................... 141
10 | Gartengeräte........................................................................... 142 Gartenpflegekosten................................................................. 142 Gasetagenheizung.................................................................. 143 Gasleitung............................................................................... 143 Gastankmiete.......................................................................... 143 Gebäudeenergiegesetz . .......................................................... 144 Gebäudehaftpflichtversicherung............................................ 145 Gebäudereinigung................................................................... 146 Gebot der Wirtschaftlichkeit.................................................. 146 Gegensprechanlage................................................................. 148 Gehwegreinigungsgebühren .................................................. 148 Gemeinschaftsantenne........................................................... 149 Gesamtschuldner . .................................................................. 149 Geschäftsjahr.......................................................................... 150 Gesplittete Abwassergebühr................................................... 151 Gradtagszahlen....................................................................... 152 Grundbesitzabgaben............................................................... 153 Grundkosten ........................................................................... 154 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit........................................... 154 Grundsteuer............................................................................ 155 Grundsteuererhöhung............................................................. 156 Guthaben................................................................................. 157 H.................................................................................................... 159 Haushaltsnahe Dienstleistung................................................ 159 Hauskläranlage....................................................................... 160 Hausmeister............................................................................ 161 Hausreinigung........................................................................ 161 Hausverwalterkosten.............................................................. 163 Hauswart................................................................................. 164
| 11 Hauswarttätigkeit des Mieters................................................ 168 Heizkostenabrechnung........................................................... 169 Heizkostenpauschale .............................................................. 173 Heizkostenschätzung ............................................................. 174 Heizkostenspiegel................................................................... 175 Heizkostenverordnung............................................................ 176 Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip............. 179 Heizöl...................................................................................... 180 Heizperiode............................................................................. 180 Heizpflicht.............................................................................. 181 Heizung................................................................................... 182 Heizungsgesetz . ..................................................................... 182 I...................................................................................................... 185 Individualvereinbarung ......................................................... 185 Inhalt einer Betriebskostenabrechnung................................. 185 Inklusivmiete.......................................................................... 189 Instandhaltung/Instandsetzung............................................ 189 Instandhaltungsrücklage........................................................ 190 K.................................................................................................... 193 Kabelanschluss........................................................................ 193 Kabelgebühren........................................................................ 194 Käferplage............................................................................... 194 Kakerlaken.............................................................................. 195 Kalenderjahr........................................................................... 195 Kaltmiete................................................................................. 196 Kaltwasserzähler .................................................................... 196 Kaminkehrer........................................................................... 196 Kehrwoche.............................................................................. 197
12 | Kellerbeleuchtung................................................................... 197 Kläranlage............................................................................... 197 Klimaanlage............................................................................ 198 Klimagerät .............................................................................. 199 Klingelanlage.......................................................................... 199 Kontoführungskosten............................................................. 199 Kopfteile.................................................................................. 200 Kopierkosten für Belege.......................................................... 200 Korrektur der Abrechnung...................................................... 201 Kraftbetriebene Garagentore.................................................. 201 Kürzung von Heizkosten......................................................... 202 Kündigung bei Zahlungsverzug.............................................. 203 L..................................................................................................... 205 Lasten des Grundstücks.......................................................... 205 Laufende öffentliche Lasten................................................... 205 Leerstand................................................................................ 206 Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip............................... 207 Leitungswasserversicherung.................................................. 208 Lüftungsanlage....................................................................... 209 M................................................................................................... 211 Messeinrichtungen................................................................. 211 Mieterwechsel......................................................................... 211 Mietjahr................................................................................... 211 Mietminderung....................................................................... 212 Mietrechtsreform ................................................................... 212 Miteigentumsanteil................................................................. 213 Modernisierung ...................................................................... 214 Müllbeseitigung...................................................................... 215
| 13 Müllentsorgung....................................................................... 215 Müllgebühren ......................................................................... 216 Müllkontrolle . ........................................................................ 217 Müllschlucker.......................................................................... 217 Mülltonnen.............................................................................. 218 Münzwaschautomat................................................................ 218 N.................................................................................................... 221 Nachforderung . ...................................................................... 221 Nachtstromspeicherheizung................................................... 222 Nachzahlungsfrist................................................................... 222 Nachzahlungssaldo................................................................. 223 Nebenkosten........................................................................... 224 Nettomiete.............................................................................. 224 Nicht umlagefähige Betriebskosten........................................ 225 Niederschlagswasser............................................................... 225 O.................................................................................................... 227 Oberflächenwasser.................................................................. 227 Ölofen/Einzelofen................................................................... 227 P.................................................................................................... 229 Parabolantenne....................................................................... 229 Pauschalen.............................................................................. 229 Personenmonate . ................................................................... 230 Personenzahl........................................................................... 231 Pflanzenerneuerung............................................................... 233 Pförtner................................................................................... 233 Photovoltaik ........................................................................... 234 Plausibilitätskontrolle............................................................. 235
14 | Prüfpflichten für haustechnische Anlagen............................ 235 R.................................................................................................... 237 Rasenmäher............................................................................ 237 Rasenpflege............................................................................. 237 Rauchabzugsanlagen.............................................................. 237 Rauchmelder........................................................................... 238 Rauchwarnmelder................................................................... 238 Räumpflicht............................................................................ 239 Raumtemperatur..................................................................... 239 Reinigung................................................................................ 240 Reinigungsmittel.................................................................... 240 Rohrverstopfung..................................................................... 240 Rohrwärmeabgabe . ................................................................ 240 Rückstausicherung.................................................................. 241 Rückzahlung der Vorauszahlungen........................................ 242 S.................................................................................................... 245 Sachversicherungen................................................................ 245 Sauna....................................................................................... 245 Schornsteinreinigung............................................................. 246 Schwimmbad........................................................................... 246 Sicherheitsdienst..................................................................... 247 Solarthermie . ......................................................................... 247 Soll-Vorschüsse....................................................................... 248 Sonstige Betriebskosten.......................................................... 249 Sperrmüllentsorgung.............................................................. 250 Sprinkleranlage....................................................................... 250 Stellplatz . ............................................................................... 250 Straßenreinigung.................................................................... 251
| 15 Streugut.................................................................................. 252 Stromkosten der Heizanlage................................................... 252 Sturmschaden......................................................................... 253 T.................................................................................................... 255 Tankreinigung........................................................................ 255 Teilabrechnung....................................................................... 255 Teilinklusivmiete.................................................................... 256 Temperatur.............................................................................. 256 Textform................................................................................. 256 Thermenwartung.................................................................... 258 Thermostatventile.................................................................. 258 Treppenreinigungskosten....................................................... 258 U.................................................................................................... 259 Überwachung.......................................................................... 259 Umlage neuer Betriebskosten................................................. 259 Umlage von Betriebskosten..................................................... 259 Umlagefähige Kosten.............................................................. 260 Umlageschlüssel...................................................................... 260 Umlageschlüssel ohne Vereinbarung...................................... 261 Umlagevereinbarung............................................................... 262 Umsatzsteuer.......................................................................... 263 Umzugskostenpauschale ........................................................ 263 Ungezieferbekämpfung........................................................... 264 Unwirksame Vertragsklauseln................................................ 264 Urheberrechtsgesetz............................................................... 265 V.................................................................................................... 267 Verbrauchsabhängige Nebenkosten. ...................................... 267
16 | Verbrauchserfassung............................................................... 267 Verbrauchserfassungsgeräte................................................... 268 Verbrauchsschätzung.............................................................. 269 Vereinbarung von Betriebskosten........................................... 270 Verjährung.............................................................................. 272 Vermieterwechsel................................................................... 274 Vermietete Eigentumswohnung............................................. 274 Versicherungen....................................................................... 277 Verteilerschlüssel.................................................................... 277 Verwaltergebühren................................................................. 278 Verwaltungskosten................................................................. 278 Verwirkung............................................................................. 279 Videoüberwachung................................................................. 280 Vorauszahlungen.................................................................... 281 Vorerfassung........................................................................... 282 Vorwegabzug........................................................................... 283 Vollwartungsvertrag .............................................................. 284 W................................................................................................... 285 Wärmecontracting.................................................................. 285 Wärmedienstfirma ................................................................. 285 Wärmedienstkosten................................................................ 285 Wärmemengenzähler ............................................................. 286 Warmluftheizung.................................................................... 286 Warmmiete.............................................................................. 287 Wärmepumpe ......................................................................... 287 Warmwasseraufteilung .......................................................... 288 Warmwasserversorgung......................................................... 289 Wartungskosten...................................................................... 289 Wartungskosten für einen Aufzug.......................................... 290
| 17 Waschmaschinenbetrieb/Wascheinrichtung.......................... 291 Wasseraufbereitung................................................................ 291 Wasserschaden........................................................................ 292 Wasseruhr . ............................................................................. 292 Wasserverbrauch..................................................................... 292 Warmwasserzähler ................................................................. 293 Wasserversorgung................................................................... 293 Wasserzähler........................................................................... 294 Winterdienst........................................................................... 294 Wirtschaftlichkeitsprinzip...................................................... 295 Wirtschaftseinheit ................................................................. 295 Wirtschaftsjahr....................................................................... 296 Wohnfläche............................................................................. 296 Z.................................................................................................... 301 Zahlung der Abrechnung........................................................ 301 Zahlung unter Vorbehalt........................................................ 301 Zahlungsklage des Vermieters................................................ 303 Zentralheizung....................................................................... 303 Zurückbehaltungsrecht.......................................................... 303 Zwangsversteigerung.............................................................. 305 Zwangsverwalter..................................................................... 306 Zwangsverwaltung.................................................................. 307 Zweifamilienhaus.................................................................... 309 Zwischenablesekosten............................................................ 309 Zwischenablesung .................................................................. 311 Zwischenabrechnung.............................................................. 312
Geld sparen, Streit vermeiden | 19 Geld sparen, Streit vermeiden Was trennt die Bewohner von Kiel und von Leipzig? – Die Kieler haben laut Statistik sehr hohe Heiz- und Warmwasserkosten pro qm Wohnfläche pro Jahr, die Sachsen genießen die Sonne und erfreuen sich an deutlich niedrigeren Heizkosten. Die Kosten für das Wohnen beinhalten die monatliche Miete sowie die „2. Miete“, das heißt die Betriebs- oder Nebenkosten. Letztere geben immer wieder Anlass für Streit zwischen Vermieter und Mieter. Nicht nur Umwelteinflüsse spielen bei den Betriebskosten eine Rolle, sondern auch selbstverschuldete Gründe auf Mieter- oder Vermieterseite. Meistens ließen sich nervenaufreibende und langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden, wenn die Nebenkosten im Mietvertrag von vornherein klar geregelt wären oder die Beteiligten sich ausführlich über die Rechtslage informieren würden. Mieter und Vermieter von Wohnraum haben in den letzten Jahren bemerkt, dass die Nebenkosten, man spricht auch von Betriebskosten, immer teurer werden. Die Heizkosten steigen unablässig, die öffentliche Hand erhöht regelmäßig die Müllabfuhrkosten, die Grundsteuer und die Abwassergebühren, um nur einige Beispiele zu nennen. Beide Parteien streben an, die Nebenkosten nicht zu Hauptkosten werden zu lassen und diese, wenn möglich, zu minimieren oder realistischer, den Anstieg der Kosten etwas zu verlangsamen. Das Thema Nebenkosten (Betriebskosten) beinhaltet viele Fragen, die mit diesem kleinen Kompendium beantwortet werden sollen. Gesetzlich geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten im Wohnraummietrecht in den §§ 556, 556a und 560 BGB, in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und in der Heizkostenverordnung (HeizKV). Unter Berücksichtigung dieser Vorschriften bleibt festzuhalten, dass es grundsätzlich erlaubt ist, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass zusätzlich zur Miete Betriebs- oder Nebenkosten bezahlt werden. Im Betriebskostenrecht werden die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten gleichwertig verwendet. Meistens werden auf die zu erwartenden, erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode feststehenden Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen, oft auch als Abschlags-
20 | zahlungen bezeichnet, vereinbart, über die grundsätzlich einmal jährlich abzurechnen ist. Die Abrechnung durch den Vermieter hat spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erfolgen. Nach Verstreichen dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Eventuelle Guthaben, weil der Mieter zu hohe Abschlags- oder Vorauszahlungen geleistet hat, sind selbst bei Fristablauf an den Mieter auszubezahlen. Diese gesetzliche Folge ist sozusagen die Strafe für den Vermieter, dass er die Abrechnungsfrist nicht eingehalten hat. Welche Arten von Betriebskosten vom Mieter verlangt werden dürfen, wird in der Betriebskostenverordnung festgelegt; dort sind insgesamt 17 verschiedene Kostenpositionen aufgeführt. Die Heizkostenverordnung, die zusätzlich bei der Abrechnung der Betriebskosten heranzuziehen ist, bestimmt ergänzend, dass die Kosten des Energieverbrauchs immer, mit ein paar Ausnahmen, verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen und wie sie auf die Mieter verteilt werden müssen. Ebenfalls in der Heizkostenverordnung sind die Kosten des Verbrauchs von Warmwasser geregelt. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 und der Reform der Zivilprozessordnung (ZPO) im Folgejahr sind zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Betriebskosten veröffentlicht worden, die maßgeblich das Betriebskostenrecht steuern. Erst die Reform der ZPO schuf die Zuständigkeit des BGH als letzte Instanz, sodass unser oberstes Zivilgericht sich nunmehr auch mit „Kleinstbeträgen“, die auf dem Betriebskostenrecht fußen, „herumschlagen“ muss. In diesen Fällen geht es auch meistens nicht um das liebe Geld, sondern „ums Prinzip“. Ungeregelte Fragen und unklare Positionen sind durch den BGH in weiten Teilen geklärt worden und dennoch stellen sich danach neue Fragen. Ob die Lösungsangebote des BGH immer in der Sache gerecht sind, ist eine andere Frage, wenn man weiß, was gerecht ist. Jedenfalls haben Vermieter und Mieter in aller Regel ziemlich zuverlässige Vorgaben, wie Betriebskosten abzurechnen sind, welche Positionen dazu gehören und welche nicht.
Geld sparen, Streit vermeiden | 21 Für Mieter und Vermieter ist es gleichermaßen wichtig, über die Betriebskosten Bescheid zu wissen. Wer sich auskennt, ist in der Lage, eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder sachgerecht zu prüfen. Dieser Ratgeber in Lexikonform erläutert verständlich die mitunter komplizierten Sachverhalte und komplexen Zusammenhänge, sodass auch der juristische Laie die Denkweise der Gerichte und des Gesetzgebers nachvollziehen kann. Wichtig: Dieses kompakte Nachschlagewerk dient einer ersten Orientierung. Jeder Mietvertrag ist anders und manche gerichtliche Entscheidungen beurteilen nur eine ganz bestimmte Fallkonstellation, die nicht unbedingt auf jeden anderen Einzelfall übertragbar ist. Droht eine gerichtliche Auseinandersetzung, empfiehlt es sich, professionellen Rat einzuholen – bei einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, beim Haus- und Grundbesitzerverein oder bei den Mietvereinen. Karl-Friedrich Moersch
Fernwärme | 133 Fernwärme Darunter versteht man die Wärmelieferungen zur Versorgung von Gebäuden mit Heizung und Warmwasser. Der Transport der Fernwärme erfolgt in einem wärmegedämmten Rohrleitungssystem, das normalerweise im Erdreich verlegt ist. Das Heizen mit Fernwärme gilt als umweltfreundlich, weil die Energie oft von Kraftwerken erzeugt wird, die mit umweltfreundlicher Kraft-Wärme-Kopplung, mit Holzheizkraft oder mit Biogas arbeiten. Die Fernwärme (Heizung und Warmwasser) wird gegenüber dem Mieter nach der Heizkostenverordnung abgerechnet, genauso wie eine hauseigene Zentralheizungsanlage, die mit Gas oder Öl befeuert wird, oder mit alternativen Energieformen. Nach der Heizkostenverordnung ist ein Anteil der Heizkosten nach Verbrauch, der Rest verbrauchsunabhängig (Grundkosten) abzurechnen. Der Verbrauch ist mit Erfassungsgeräten zu ermitteln. Es besteht kein Unterschied im Vergleich zu einer Zentralheizung. Neben der Heizkostenverordnung sind auch die Bestimmungen der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme zu beachten. Möchte der Vermieter von einer Zentralheizungsanlage zu einer Anlage für Fernwärme wechseln, ist folgendes BGH-Urteil einzuhalten: BGH vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 202/06 (…) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung‚ erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah. (…) Wie beim Wärmecontracting muss die Möglichkeit des Wechsels der Beheizungsart im laufenden Mietverhältnis vertraglich angelegt sein, §
134 | F dann braucht der Vermieter keine Zustimmungserklärung vom Mieter. Ist ein Wechsel nicht vorgesehen, handelt es sich um eine Vertragsänderung, die nur mit Zustimmung des Mieters möglich ist. Weitere Stichwörter: Contracting, Gasetagenheizung, Heizkostenabrechnung, Zentralheizung Festkostenanteil Hierbei handelt es sich um einen Begriff aus dem Bereich der Heizkosten. Er überschneidet sich mit dem Begriff „Grundkosten“ und wird synonym verwendet. Weiteres Stichwort: Grundkosten Feuerlöscher Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, in einem Mietwohngebäude einen oder mehrere Feuerlöscher bereitzuhalten. Für Hochhäuser kann die Bauaufsichtsbehörde ggf. entsprechende Brandschutzauflagen erteilen. Eine Prüfpflicht gibt es für vorgeschriebene Feuerlöscher, nicht jedoch für freiwillig installierte. Sofern eine Prüfpflicht besteht, sind die Feuerlöscher in regelmäßigen Zeitabständen zu prüfen, längstens jedoch innerhalb von zwei Jahren. Aber auch bei freiwillig installierten Feuerlöschern ist anzuraten diesen Prüfungsturnus einzuhalten, damit der Löscher im Ernstfall auch wirklich funktioniert. Die Anschaffungs- und Installationskosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Prüfungskosten können über § 2 Nr. 17 BetrKV bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden – aber auch nur dann. Befindet sich der Feuerlöscher im Heizraum, dürfen die Wartungskosten nicht im Rahmen der Heizkostenabrechnung geltend gemacht werden, weil Feuerlöscher nicht im Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizung stehen. Dieser Kostenfaktor wird ähnlich behandelt wie die Beleuchtung des Heizraums. Weitere Stichwörter: Beleuchtung, Heizung, Sonstige Betriebskosten
Flächenberechnung | 135 Feuerversicherung Bereits der Rohbau eines Gebäudes kann durch eine Feuerversicherung gegen etwaige Brandschäden versichert werden. Nach Fertigstellung kann dann die (vorhandene) Feuerversicherung in eine verbundene Gebäudeversicherung mit einbezogen werden. Mit dieser Police sind dann nicht nur Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Flugzeugabsturz abgedeckt, sondern auch Sturm- und Hagelschäden sowie Schäden durch austretendes Leitungswasser, wie dies in Art. 1 der Allgemeinen Feuerversicherungsbedingungen (AFB) beschrieben wird: „Der Versicherer gewährt … Versicherungsschutz gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion …“ (AFB, Fassung 2009). Nach Art. 2 sind folgende Sachen (beispielhaft) versichert: Art. 2 AFB Soweit nichts anderes vereinbart ist, sind nur die dem Versicherungsnehmer gehörigen Sachen versichert. Versichert sind auch vom Versicherungsnehmer gekaufte Sachen, die unter Eigentumsvorbehalt übergeben sind und die dem Versicherungsnehmer verpfändeten Sachen. (…) Bei Gebäuden erstreckt sich die Versicherung, soweit nichts anderes vereinbart ist, auf den Bauwert. Schäden am Hausrat des Mieters sind nicht versichert und müssen durch eine eigene Hausratversicherung, die der Mieter selbst bezahlt, abgedeckt werden. Die für die Feuerversicherung anfallenden Prämien sind Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV und damit auf den Mieter umlegbar. Weitere Stichwörter: Gebäudehaftpflichtversicherung, Versicherungen, Wirtschaftlichkeitsprinzip Flächenberechnung → Wohnfläche → Fehler der Mietflächenberechnung §
136 | F Flächenmaßstab Mit diesem Begriff wird der gesetzliche Umlagemaßstab bezeichnet. In § 556a Abs. 1 BGB heißt es: § 556a Abs. 1 BGB Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Ein Beispiel verdeutlicht die gesetzliche Idee: Beispiel: Hat ein Mietobjekt fünf Wohnungen mit je 100 qm Wohnfläche, beträgt die Gesamtwohnfläche 500 qm und der Anteil einer einzelnen Wohnung 1/5 oder 20 Prozent. Wird die Grundsteuer nach dem Flächenmaßstab umgelegt, beträgt der Anteil des Mieters 1/5 der gesamten jährlich anfallenden Grundsteuer. Der gesetzliche Maßstab ist immer dann anwendbar, wenn im Mietvertrag kein anderer Umlageschlüssel für Einzelpositionen vereinbart oder die Vereinbarung aus rechtlichen Gründen unwirksam ist. Weitere Stichwörter: Umlageschlüssel, Wohnfläche Flüssiggastank Bei Flüssiggastanks sind zwei Varianten zu unterscheiden: Entweder hat der Grundstückseigentümer den Tank gekauft und ist dessen Eigentümer oder er hat einen Tank gemietet. Der Vorteil des eigenen Gastanks ist, dass er sich seinen Gaslieferanten frei wählen kann, dafür trägt er die Verantwortung für einen betriebssicheren Zustand. §
Flüssiggastank | 137 Bei Miettanks ist er an den Tankeigentümer gebunden, der das Auftanken von fremden Gasanbietern rechtlich verhindern kann. Der BGH hat dazu folgende Leitsätze formuliert: BGH vom 15.09.2003, Az. II ZR 367/02 (…) Stellt ein Lieferant von Flüssiggas Kunden im Rahmen eines Gaslieferungsvertrages, der die Kunden verpflichtet, ihren Bedarf an Flüssiggas allein bei ihm zu decken, gegen Nutzungsentschädigung Gasbehälter zur Verfügung, die nach den vertraglichen Vereinbarungen Eigentum des Lieferanten sind und bleiben, so erfüllt eine auf Veranlassung eines Kunden durch einen anderen Gaslieferanten ohne Einwilligung des Eigentümers vorgenommene Befüllung des Gasbehälters den Tatbestand einer Eigentumsbeeinträchtigung im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB. Der Eigentümer ist nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung einer solchen „Fremdbefüllung“ verpflichtet, weil sie nach seinem Vertrag mit dem Kunden keine bestimmungsgemäße Nutzung des Gasbehälters ist. (…) Bei Miettanks ist der Gaslieferant auch der Eigentümer des Flüssiggaslagerbehälters und damit vertraglich zur Übernahme sämtlicher Pflichten zum sicheren Betrieb des Behälters verpflichtet, wozu auch Wartungen gehören. Man spricht von einem „Fullservice-Vertrag“. Die Mietkosten sind nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar: Gehört zum vermieteten Wohnobjekt ein gemieteter oder geleaster Flüssiggastank, dürfen die Miet- oder Leasingkosten nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Denn, wenn der Vermieter den Tank gekauft statt gemietet hätte, hätte er die Kosten für die Anschaffung selbst tragen müssen. Mietkosten für einen Gastank sind weder in § 2 Nr. 4a oder Nr. 4b BetrKV erwähnt, noch über § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Ein oberirdischer Flüssiggastank muss alle zwei Jahre durch einen Sachkundigen – das kann ein Mitarbeiter des Tanklieferanten sein – einer äußeren Prüfung unterzogen werden. Alle zehn Jahre ist eine innere Prüfung des Tanks fällig. Für einen unterirdischen Flüssiggastank gilt: Hier muss alle fünf Jahre eine innere Prüfung stattfinden und alle zehn Jahre zusätzlich eine Wasserdruckprüfung. §
138 | F Beim Eigentümer-Tank sind die gesetzlichen Prüfkosten über § 2 Nr. 4a oder 4b BetrKV umlegbar. Handelt es sich hingegen um einen gemieteten Flüssiggastank, ist in der Miete auch die sicherheitstechnische Überprüfung enthalten, für die im Übrigen der Tankeigentümer verantwortlich ist. Diese Prüfkosten können nicht über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Weitere Stichwörter: Tankreinigung, Vollwartungsvertrag, Zentralheizung
Frostschaden | 139 Formell ordnungsgemäße Abrechnung Ein Zitat aus einem Urteil sagt, was darunter zu verstehen ist: OLG Koblenz vom 17.01.2005, Az. 12 U 1424/03 Es obliegt dem Vermieter, die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar darzustellen. Jedoch muss die Abrechnung formal nur eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Materielle Fehler berühren die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung nicht. Verbrauchsmengen können geschätzt werden. Die Verjährung der Nebenkostenforderung knüpft an die Fälligkeit an. Weil die Betriebskostenforderung erst mit Vorlage einer prüffähigen Abrechnung fällig wird, kommt es auf den Zeitpunkt der Vorlage einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung an. Grundsätzlich können Betriebskostenansprüche auch nicht als verwirkt angesehen werden, weil der Vermieter nicht zeitnah abgerechnet hat. Das OLG Koblenz hat sich in dieser Entscheidung mit den Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Abrechnung befasst. Bei Vorlage einer nur formal ordnungsgemäßen Abrechnung wird die Fälligkeit der Abrechnung ausgelöst, hieran knüpft dann auch die Verjährung an. Materielle Fehler bei den Einzelansätzen berühren die formale Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht. Weitere Stichwörter: Abrechnungspflicht, Betriebskostenabrechnung, Plausibilitätskontrolle, Vorauszahlungen Frostschaden Während der Frostperiode gibt es immer wieder zahllose Rohrbrüche mit teilweise erheblichen Schäden. Dabei taucht insbesondere in Mehrfamilienhäusern immer wieder die Frage auf, wer für diese Schäden haftet. Infrage kommen der Vermieter, der Mieter, die Gebäudeversicherung, die Hausratsversicherung und die Haftpflichtversicherung. §
140 | F Zunächst einmal muss zwischen dem Schaden am Gebäude und dem Schaden an Einrichtungsgegenständen unterschieden werden. Für die Instandsetzungskosten des geplatzten Rohres selbst, der Wände, Fußböden, Decken und aller sonstigen zum Gebäude gehörenden Teile kommt im Regelfall – so vorhanden – die Gebäudeversicherung auf. Dies setzt voraus, dass das Gebäude bewohnt und beheizt war. Unter diesen Bedingungen kommt dagegen die Hausratsversicherung für Schäden am Mobiliar, an Teppichen, Dekorationszuständen und Ähnlichem mehr auf. Um eine Hausratsversicherung muss sich der Mieter allerdings selbst kümmern. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass Vermieter die Kosten der diversen Gebäudeversicherungen auf die Mieter umlegen können, denn die Betriebskostenverordnung enthält die Rubrik „Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen“. Die Versicherungsprämien sind auf den Mieter abwälzbar. Allerdings muss die jeweilige Versicherung direkt mit dem Wohngebäude in Verbindung stehen. So kann ein Vermieter mit mehreren Wohnhäusern nicht die Gesamtkosten auf alle Mieter umlegen, sondern nur auf die jeweiligen Mieter des an einem Standort versicherten Wohnhauses. Weitere Stichwörter: Instandhaltung/Instandsetzung, Versicherungen
RkJQdWJsaXNoZXIy MTM5MDIz