Mit dem neuen Heizungsgesetz Lexikon für Mieter und Vermieter DNWXDOLVLHUWH $Xʴ DJH Karl-Friedrich Moersch Abc des Mietrechts
WISSEN FÜR DIE PRAXIS • VERSTÄNDLICH • ANWENDUNGSORIENTIERT • MIT PRAXIS-TIPPS Sparen Sie Geld und Ärger! Dieser seit Jahren bewährte Ratgeber informiert zuverlässig über: · Fallstricke in Formularverträgen · Gebäudeenergiegesetz · Korrekte Nebenkostenabrechnung · Kündigungsrecht, insbesondere Eigenbedarfskündigung · Mangel der Mietsache · Möglichkeiten der Mieterhöhung · Recht zur Mietminderung · 5HQRYLHUXQJVSʴ LFKW GHV 0LHWHUV · Regelungen zur Haustierhaltung · Schadensersatzansprüche · Widerrufsoptionen Zahlreiche Querverweise auf angrenzende Begriffe und Erläuterungen gewährleisten umfassende Information. Berücksichtigt sind die Neuerungen durch das Gebäudeenergiegesetz, etwa hinsichtlich des Einbaus einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen (z. B. PV-Anlage, Solartherme, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe). „Das Standardwerk!“ DWW – Deutsche Wohnungswirtschaft Karl-Friedrich Moersch ist Rechtsanwalt und Fachanwalt i. R. für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; anerkannter Experte sowie erfolgreicher Fachautor. www.WALHALLA.de ISBN 978-3-8029-3243-4 € 14,95 [D]
| 5 Inhaltsverzeichnis Vorwort....................................................................................... 17 Wegweiser für Mieter und Vermieter...................................... 17 Abkürzungen........................................................................... 19 A.................................................................................................... 23 Ablesung von Betriebskosten.................................................. 23 Abmahnung............................................................................. 24 Abnutzung.............................................................................. 25 Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)............................. 25 Alternativwohnung................................................................. 26 Anbietpflicht .......................................................................... 27 Anfechtung............................................................................. 28 Angemessene wirtschaftliche Verwertung............................. 29 Anzeigepflicht......................................................................... 31 Aperiodische Betriebskosten. ................................................. 32 Aufhebungsvertrag ................................................................ 33 Aufrechnung........................................................................... 34 Aufwendungsersatz ............................................................... 35 Auskunftspflicht (Selbstauskunft). ........................................ 35 Außerordentliche befristete Kündigung................................ 37 Ausstattungsmerkmale........................................................... 38 Auszug des Mieters................................................................. 39 B.................................................................................................... 41 Bagatellschaden...................................................................... 41 Barrierefreiheit/Barrierereduzierung..................................... 42 Belegeinsicht .......................................................................... 42
6 | Beleuchtungskosten ............................................................... 44 Berliner Mietendeckel............................................................. 45 Besenreine Rückgabe.............................................................. 47 Besichtigung........................................................................... 48 Bestellerprinzip ...................................................................... 50 Besucher.................................................................................. 51 Betriebsbedarf......................................................................... 52 Betriebskosten......................................................................... 53 Betriebskostenspiegel . ........................................................... 56 Beweismittel............................................................................ 57 Bodenbeläge............................................................................ 58 C.................................................................................................... 61 Coronapandemie .................................................................... 61 D.................................................................................................... 63 Durchführung von Schönheitsreparaturen............................ 63 E.................................................................................................... 67 Eheähnliche Lebensgemeinschaft.......................................... 67 Ehegatten................................................................................ 68 Ehescheidung.......................................................................... 69 Eigenbedarf............................................................................. 70 Einfacher Zeitmietvertrag. ..................................................... 73 Einliegerwohnung................................................................... 74 Einrichtung............................................................................. 75 Einstellplatz............................................................................ 76 Einstweilige Verfügung. ......................................................... 76 Einzugsermächtigung............................................................. 78 Elektronische Verbrauchserfassung ....................................... 79
| 7 Energieausweis ....................................................................... 80 Entscheidung.......................................................................... 81 Erhaltungsmaßnahmen ......................................................... 82 Erhöhung der Kostenmiete..................................................... 83 Ersatzansprüche des Mieters.................................................. 84 Ersatzansprüche des Vermieters............................................. 85 Ersatzmieterklausel................................................................ 87 Ersatzwohnraum..................................................................... 88 F..................................................................................................... 91 Fahrräder (Fahrzeuge)............................................................. 91 Fälligkeit der Miete................................................................. 92 Familienangehörige................................................................ 93 Familieneinkommen............................................................... 94 Fehlbelegung........................................................................... 95 Fehler der Mietsache............................................................... 96 Ferienwohnung....................................................................... 97 Fernabsatz .............................................................................. 99 Fernwärme.............................................................................. 100 Feuchte Wände........................................................................ 101 Formularvertrag...................................................................... 102 Fristlose Kündigung................................................................ 103 Fristlose Mieterkündigung. .................................................... 105 Funktionsgebundene Werkwohnung...................................... 106 G.................................................................................................... 109 Garagen................................................................................... 109 Garten..................................................................................... 110 Gebäudeenergiegesetz . .......................................................... 111 Gebrauch der Mietsache/Gebrauchsspuren............................ 114
8 | Gebühren................................................................................. 116 Geschäftsraummiete............................................................... 116 Gewährleistung....................................................................... 117 Grundbuch.............................................................................. 118 Grundsteuer............................................................................ 119 Grundstück.............................................................................. 120 Grundstücksmiete................................................................... 120 H.................................................................................................... 123 Härteklausel (Kündigungsschutz/Sozialklausel .................... 123 Hausfriedensbruch ................................................................. 124 Hausmeister . .......................................................................... 125 Hausordnung .......................................................................... 127 Hausrecht ............................................................................... 128 Haustiere ................................................................................ 128 Haustürgeschäfte ................................................................... 130 Hausverwaltung ..................................................................... 131 Heizdauer . .............................................................................. 132 Heizkostenabrechnung . ......................................................... 133 Heizkostenverordnung ........................................................... 134 Heizperiode ............................................................................ 135 Hochwasser . ........................................................................... 136 Höhe der Mietminderung........................................................ 137 Hundehaltung . ....................................................................... 139 I...................................................................................................... 141 Index-Miete............................................................................. 141 Informationspflicht bei Modernisierung................................ 141 Insolvenz................................................................................. 142 Instandhaltung....................................................................... 144
| 9 Instandsetzung....................................................................... 144 K.................................................................................................... 147 Kabelfernsehen....................................................................... 147 Kalte Räumung........................................................................ 148 Kaltmiete................................................................................. 149 Kappungsgrenze..................................................................... 149 Kaution.................................................................................... 150 Kehrwoche.............................................................................. 153 Kindertagesstätte ................................................................... 154 Kleinreparaturen..................................................................... 155 Kostenmiete............................................................................ 156 Kündigung aus wichtigem Grund........................................... 157 Kündigung durch Mieter......................................................... 157 Kündigung einer Sozialwohnung............................................ 159 Kündigungsfristen.................................................................. 160 Kündigungsgründe, besondere............................................... 162 Kündigungsschreiben............................................................. 165 Kündigungsschutz.................................................................. 166 Kündigungssperrfrist.............................................................. 167 Kurzzeitvermietung ............................................................... 169 L..................................................................................................... 171 Lärmbelästigungen................................................................. 171 Lebenshaltungsindex.............................................................. 173 Lebenspartnerschaft/Ehe für alle........................................... 174 Leerstand ................................................................................ 174 Leihe........................................................................................ 175 Luxusmodernisierung............................................................. 175
10 | M................................................................................................... 177 Maklerprovision...................................................................... 177 Mangel der Mietsache............................................................. 178 Mietaufhebungsvereinbarung................................................ 179 Mietausfallwagnis................................................................... 180 Mietdatenbank........................................................................ 180 Mieterabwesenheit.................................................................. 181 Mietergemeinschaft................................................................ 182 Mieterhöhung.......................................................................... 183 Mieterhöhung bei Modernisierung......................................... 187 Mieterkündigung bei Mieterhöhung....................................... 190 Mieterkündigung bei Modernisierung.................................... 191 Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis......... 192 Mieterkündigung in Todesfällen............................................ 192 Mietermodernisierung............................................................ 194 Miethöhe................................................................................. 194 Mietminderung....................................................................... 195 Mietnomaden.......................................................................... 196 Mietpreisbremse ..................................................................... 197 Mietpreisüberhöhung............................................................. 200 Mietschulden........................................................................... 200 Mietsenkung........................................................................... 203 Mietsicherheit......................................................................... 203 Mietspiegel (einfacher)............................................................ 204 Mietspiegel (qualifizierter). .................................................... 205 Mietspiegelspanne.................................................................. 206 Mietspiegelverordnung .......................................................... 207 Mietvertrag............................................................................. 207 Mietvertrag auf Lebenszeit..................................................... 208
| 11 Mietverwalter ......................................................................... 209 Mietwucher............................................................................. 211 Mindesttemperatur................................................................. 212 Mischmietverhältnis............................................................... 213 Möbliertes Zimmer.................................................................. 214 Modernisierung....................................................................... 215 Modernisierung (energetische)............................................... 218 Mündlicher Mietvertrag.......................................................... 220 Musik....................................................................................... 221 Mustermietvertrag.................................................................. 222 N.................................................................................................... 225 Nachmieter.............................................................................. 225 Nebenkosten........................................................................... 226 Nettomiete.............................................................................. 226 Nicht umlagefähige Nebenkosten........................................... 227 Nutzerwechselgebühr............................................................. 227 Nutzungsentschädigung......................................................... 228 O.................................................................................................... 231 Obdachlosenunterbringung.................................................... 231 Obhutspflicht.......................................................................... 232 Ortsübliche Vergleichsmiete................................................... 233 P.................................................................................................... 235 Pacht........................................................................................ 235 Parabolantenne....................................................................... 236 Personenmonate . ................................................................... 237 Prozesskosten.......................................................................... 239 Prozesskostenhilfe.................................................................. 239
12 | Q.................................................................................................... 241 Quotenabgeltungsklausel . ..................................................... 241 R.................................................................................................... 245 Rauchen in der Wohnung........................................................ 245 Rauchwarnmelder . ................................................................. 246 Räumung................................................................................. 247 Räumungsfrist........................................................................ 249 Räumungsfristverlängerung................................................... 250 Rechtsanwalt........................................................................... 250 Rückbau .................................................................................. 251 Rückforderung........................................................................ 252 S.................................................................................................... 255 Sachverständiger..................................................................... 255 Schadenspauschale................................................................. 255 Schlüssel.................................................................................. 256 Schonfrist................................................................................ 257 Schönheitsreparatur............................................................... 258 Schriftform.............................................................................. 262 Selbstständiges Beweisverfahren........................................... 263 Sonderkündigungsrecht.......................................................... 264 Sozialklausel........................................................................... 266 Sozialmiete.............................................................................. 266 Staffelmiete............................................................................. 267 Stillschweigende Änderung der Betriebskosten..................... 269 Straßenreinigung.................................................................... 270 Streitwert................................................................................ 271
| 13 T.................................................................................................... 273 Teilkündigung......................................................................... 273 Teppichboden.......................................................................... 274 Textform................................................................................. 275 Thermostatventile.................................................................. 275 Tierhaltung............................................................................. 276 U.................................................................................................... 279 Überbelegung.......................................................................... 279 Umwandlung........................................................................... 279 Umzugskosten......................................................................... 282 Umzugskostenpauschale......................................................... 282 Unabdingbare Mieterrechte.................................................... 283 Unpünktliche Zahlung............................................................ 284 Unrenovierte Wohnung. ......................................................... 286 Unterlassung von Schönheitsreparaturen.............................. 288 Untermietverhältnis............................................................... 290 Unternehmer .......................................................................... 294 Urkundenprozess..................................................................... 295 V.................................................................................................... 297 Verbraucher ............................................................................ 297 Verbraucherverträge .............................................................. 297 Verbrauchserfassung............................................................... 298 Vergleich................................................................................. 299 Vergleichsmiete bei Mieterhöhung......................................... 300 Verjährung.............................................................................. 301 Verkauf.................................................................................... 302 Verkehrssicherungspflicht...................................................... 303
14 | Vermietergemeinschaft.......................................................... 304 Vermieterpfandrecht.............................................................. 304 Vermietung und Verpachtung................................................ 307 Vertragsstrafe......................................................................... 307 Vertragsverlängerung............................................................. 308 Verwaltergebühren................................................................. 309 Verwirkung............................................................................. 309 Videoüberwachung . ............................................................... 310 Vollstreckungsschutz.............................................................. 311 Vorauszahlungen.................................................................... 312 Vorgetäuschter Eigenbedarf. .................................................. 313 Vorkaufsrecht.......................................................................... 314 Vormiete ................................................................................. 316 W................................................................................................... 317 Wärmecontracting.................................................................. 317 Wertsicherungsklauseln......................................................... 318 Widerruf des Mietvertrags...................................................... 319 Widerrufsbelehrung ............................................................... 321 Wiedereinweisung................................................................... 321 Wirtschaftlichkeitsgebot . ...................................................... 322 Wohnberechtigungsschein..................................................... 323 Wohnfläche ............................................................................ 324 Wohngeld................................................................................ 329 Wohngemeinschaft................................................................. 330 Wohnlage................................................................................ 331 Wohnungsabnahme . .............................................................. 332 Wohnungsgröße...................................................................... 332 Wohnungsübergabe................................................................ 333
| 15 Z.................................................................................................... 335 Zeitmietvertrag....................................................................... 335 Zufallsschaden........................................................................ 336 Zurückbehaltungsrecht .......................................................... 337 Zweckentfremdung................................................................. 338
| 17 Wegweiser für Mieter und Vermieter Das deutsche Wohnraummietrecht wird nicht nur durch die Wohnungsnot in den Ballungszentren geprägt, sondern auch in der Fläche. Die Mietpreisbremse z. B. ist ein regulatorisches Ansinnen des Bundesgesetzgebers, die Wohnungsnot und den drastischen Anstieg der Mieten in den Griff zu bekommen. An günstigem Wohnraum herrscht erheblicher Mangel, was sich am Ruf nach „bezahlbaren Mieten“ verdeutlicht. Es gilt nach wie vor die alte Weisheit: Je geringer das Angebot, desto höher der Preis. Das vorliegende Kompendium will die Leserschaft durch den mietrechtlichen Dschungel (etwas) leiten. Das deutsche Mietrecht betrifft den weitaus größten Teil unserer Bürgerinnen und Bürger: Derzeit sind etwa 58 % Mieter, und die meisten Vermieter sind keineswegs große Wohnungsbaugesellschaften, sondern Privatleute mit einem kleinen bis mittleren Wohnungsbestand. Da bleibt es nicht aus, dass nahezu jeder zweite Bürger regelmäßig mit einer mietrechtlichen Frage befasst ist. Es muss dabei gar keinen Streit geben; oft möchte man einfach nur wissen: ■■ was dieser oder jener Begriff in einem Mietvertrag bedeutet ■■ welche Rechte ■■ welche Pflichten einem Mietverhältnis erwachsen Der bewährte Ratgeber „Abc des Mietrechts“ hilft zuverlässig weiter. In Lexikonform werden alle wichtigen rechtlichen Sachverhalte und relevanten Urteile erklärt. Das Kompendium bzw. kleine Lexikon betrifft nicht nur die rein mietrechtlichen Vorschriften, sondern berücksichtigt auch die Verbraucherschutzvorschriften, die die Mieter und Vermieter seit einigen Jahren beachten müssen. Bei den Verbrauchergeschäften (Unternehmer/Verbraucher) sind Vorschriften zu beachten, die das Wohnraummietrecht weiter verkomplizieren. Meiner Meinung nach sollte das Mietrecht vereinfacht und entrümpelt werden, damit es für private Mieter und Vermieter einfacher handhabbar wird.
18 | Vorwort Angesichts der Vielzahl an gesetzlichen Neuerungen und Gerichtsentscheidungen kann der kompakte Ratgeber keine Vollständigkeit beanspruchen. In speziellen Einzelfragen und wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, ist professioneller Rat zu empfehlen: Vermieter- oder Mietervereine oder ein Rechtsanwalt helfen weiter – am besten ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ablesung von Betriebskosten | 23 Ablesung von Betriebskosten Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten beruhen oder auf einer Schätzung (BGH vom 12.11.2014, Az. VIII ZR 112/14). Wenn der Vermieter bei der Abrechnung der Heizkosten eine Schätzung vorgenommen hat, sollte diese § 9a HeizkVO entsprechen. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es grundsätzlich nicht. Es bedarf keiner Erläuterung, ob die Kosten geschätzt oder gemessen wurden. Eine Betriebskostenabrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Das bedeutet, die Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben enthalten. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen zu können. In dem Fall, den der BGH entschieden hat, nahm der Vermieter eine prozentuale Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs vor. Das betraf die Heizkosten und hinsichtlich des Warmwasserverbrauchs hatte er anstatt einer Messung eine Schätzung anhand vergleichbarer Räume vorgenommen. Damit ist die Betriebskostenabrechnung formell in Ordnung. Vor allem muss der Mieter nicht informiert werden, wie das Ergebnis ermittelt wurde. Er muss weder die Vorjahresabrechnung beifügen, noch weitere Angaben oder Erläuterungen machen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es dem Vermieter trotzdem zu empfehlen, in der Abrechnung darauf hinzuweisen, dass einzelne Positionen geschätzt wurden. Es ist jedem Vermieter zu empfehlen, gegenüber dem Mieter darzulegen, wie und auf welcher Grundlage die Schätzung zustande gekommen ist. Je klarer und transparenter eine Betriebskostenabrechnung ist, umso weniger Streitigkeiten gibt es zwischen Vermieter und Mieter. Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten
Bagatellschaden | 41 Bagatellschaden In Mietverträgen wird nicht selten geregelt, dass der Mieter für kleine Instandsetzungen und zur Beseitigung von Bagatellschäden die Kosten der Reparatur selbst zu tragen hat. Eine derartige formularmäßige Bagatellschadensklausel, auch Kleinreparaturklausel genannt, ist nur in eng umgrenzten Fällen wirksam. So dürfen Vermieter Bagatellreparaturen nur bis zu einer Größenordnung von ca. 75 bis 100 EUR (AG Braunschweig vom 17.03.2008, Az. 116 C 196/05) pro Einzelfall auf den Mieter abwälzen und dies auch nur unter der Voraussetzung, dass insgesamt keine höheren Kosten als 8 bis 10 % der Jahresmiete entstehen. Bagatellschadensklauseln, die keinen Begrenzungsbetrag vorsehen, sind unwirksam. Stellt sich erst nach Durchführung der Reparaturarbeiten heraus, dass die Behebung der Bagatellschäden die Wertgrenze überschreitet, kann der Mieter den kompletten Betrag vom Vermieter zurückverlangen, wenn er die Kostenüberschreitung nicht voraussehen konnte. Die Vereinbarung einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung des Mieters für diesen Fall macht die gesamte Klausel unwirksam, sodass er bei Bagatellschäden überhaupt nichts zahlen muss. Der Vermieter darf auch eine an sich wirksame Bagatellschadensklausel nicht dadurch umgehen, dass er eine größere Reparaturrechnung in mehrere kleinere Rechnungen aufteilt. Des Weiteren muss die Bagatellschadensklausel den Umfang der Gegenstände, die sie betrifft, bestimmen, damit der Mieter seine Kostentragungspflicht überschauen und kalkulieren kann. Schließlich darf die Klausel nur solche Teile der Mietwohnung betreffen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Armaturen, Rollladengurte). Somit sind solche Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die keine betragsmäßige Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen, die eine Begrenzung im Einzelfall von bis zu 20 % der monatlichen Miete oder aber bis zu 3 % der Jahresmiete vorsehen, und den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen anteilig oder mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.
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